Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hà Nội gửi thư ngỏ chất vấn TS Alan Phan

  • Bởi Admin
    28/03/2013
    6 phản hồi

    Theo nguồn tin mới nhất của PV Lao Động, chiều tối ngày 26.3, CLB BĐS Hà Nội đã dự thảo thư ngỏ gửi TS Alan Phan - nguyên Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa - thể hiện quan điểm không đồng tình với bài viết “Nên để thị trường BĐS rơi tự do” của ông này và gửi tới ông Alan Phan một loạt câu hỏi chất vấn. Sau đây là một vài nội dung chính của dự thảo:

    - Hiện nay, các DN BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết NH là trung gian, kinh doanh từ nguồn tiền gửi của nhân dân). Vậy nếu các DN BĐS phá sản, thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

    - Ở rất nhiều dự án, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

    - Ông cho rằng, DN BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm... cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

    - Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của DN) hay đã thấp hơn? Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam hiện đang ở mức nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó? Cơ sở nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, thị trường địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?...

    ____________________

    'Nên để thị trường bất động sản rơi tự do'

    Lo ngại rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một số đối tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành, tiến sĩ Alan Phan cho rằng nên để thị trường tự điều chỉnh để sau 4-5 năm có thể quay về thời hoàng kim.


    Theo tiến sĩ Alan Phan, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Ảnh: Hoàng Lan

    - Vấn đề giải cứu bất động sản đang gây tranh cãi, một bên nói cần tháo gỡ vì địa ốc liên quan đến hơn 80 ngành nghề, số khác cho rằng không nên bi kịch hóa. Ông nghiêng về ý kiến nào?

    - Bất cứ phương án giải cứu nào cũng đòi hỏi một cái giá phải trả. Thứ nhất là tiền bạc, thứ hai là ảnh hưởng của nó tới các hoạt động khác. Nếu Chính phủ in tiền để giải cứu bất động sản thì hệ quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân phải chịu. Các giải pháp khác như đánh thuế vào tài khoản tiết kiệm giống Síp làm thì chúng ta đã thấy hậu quả thế nào. Tôi cho rằng, với giải pháp nào, Chính phủ cũng như nền kinh tế Việt Nam sẽ phải trả cái giá đắt.

    Quan điểm của tôi là hãy để cho bất động sản rơi tự do. Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để "bắt kịp" thu nhập của người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu có đủ điều kiện mua nhà. Người dân sẽ có thêm niềm tin và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích cầu lớn. Giống như nền kinh tế Mỹ nợ ngập đầu nhưng vẫn rất năng động, bởi họ phải "kéo cày" làm việc tới 15-16 tiếng mỗi ngày để trả nợ.

    Tất nhiên, khi để bất động sản rơi thì nợ xấu ngân hàng sẽ tăng, nhà băng có thể "chết" nhưng không sao cả vì số lượng ngân hàng hiện dư chứ không thiếu. Nếu một nửa nhà băng chết, một nửa sống thì cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Ngân hàng chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.

    - Ông đánh giá thế nào về giải pháp rót 30.000 tỷ đồng qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc, trong đó tập trung cho phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà thương mại giá rẻ?

    - Theo tôi giải pháp này không khả thi. Hiện nợ xấu ngân hàng chồng chất rồi, giờ phải cho vay thêm thì sẽ rất "ngượng ngùng". Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một vài đối tượng. Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ cầm máu một chút và vết thương sẽ không khỏi. Phương thức can thiệp này không hữu hiệu mà chỉ lợi cho một nhóm người. Ngoài ra, khi bơm tiền ra sẽ có ít nhất 50% lượng tiền biến mất vì sự không minh bạch, thiếu kiểm soát nghiêm túc. Phải nhớ rằng, ở đâu cũng thế, tiền của người khác thì ta luôn có sự cẩu thả trong tiêu xài. Không có sự kiểm soát chặt chẽ thì luôn có những đối tượng lợi dụng, đó là tình trạng chung của mọi xã hội, "thừa nước đục thả câu".

    Ở Mỹ, Chính phủ không cứu bất động sản mà để giá địa ốc xuống ồ ạt. Khi ngân hàng lớn lâm nguy, Chính phủ phải rót tiền vào để có thăng bằng nhưng sau đó chính ngân hàng phải tự tìm vốn để bù vào. Sau khi có thêm một nguồn vốn mới, ngân hàng phải trả lại Chính phủ.
    Kết quả thăm dò ý kiến độc giả trên VnExpress, tính tới chiều 21/3.

    - Ông cho rằng, giải pháp đưa ra khó khả thi, vậy Chính phủ nên làm gì lúc này?

    - Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập người dân lên. Tới điểm nào hai bên gặp nhau thì cung cầu mới cân bằng. Những theo tôi, để hai điểm này gặp nhau thì phải mất đến 10 năm.

    - Các chuyên gia cho rằng, hiện có sự chờ đợi của doanh nghiệp cũng như người dân vào các biện pháp giải cứu. Theo ông, tâm lý chờ đợi bao trùm này sẽ ảnh hưởng thế nào đối với thị trường bất động sản?

    - Nếu bất động sản nằm yên không bán được thì càng đợi, người ta càng tuyệt vọng sẽ có nhiều người bỏ cuộc và giá sẽ xuống. Đó là áp lực chính. Tôi cho rằng, người mua nhà tỏ ra khôn ngoan, họ chờ đợi sự nao núng từ phía người bán. Giá nhà xuống họ mua được và nền kinh tế sẽ tốt hơn. Họ chờ đợi vì không có niềm tin. Thực tình tiền trong dân rất nhiều nhưng họ không muốn kinh doanh gì cả vì lúc này mà đầu tư thì bấp bênh quá. Nhiều người tôi biết có khả năng kinh doanh nhưng họ không muốn động tới tiền của mình, họ muốn đợi. Đôi khi tôi thấy những nhà đầu tư nước ngoài tin nhiều hơn là những người đã ở đây lâu.

    - Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư cũng như người dân trong bối cảnh địa ốc như hiện nay là gì?

    - Nếu doanh nghiệp trường vốn thì có thể đợi chờ và tìm cách để làm dự án hấp dẫn hơn. Trường hợp kẹt vốn, doanh nghiệp nên "phủi tay" làm lại, chấp nhận bỏ cuộc chơi thay vì tham gia một cách vô vọng. Người dân nếu thấy dự án tốt, sức mua ổn đáp ứng nhu cầu thì nên mua để đầu tư dài hạn.

    - Theo ông, mất bao lâu để thị trường địa ốc phục hồi?

    - Tình hình đang xấu, sẽ mất rất nhiều năm để bất động sản lại thời vàng son 10-15 năm nếu không có gì thay đổi. Không giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Doanh nghiệp mà không còn khả năng hoạt động thì nên để phá sản. Giống như một hình ảnh vui là có 1 con cóc mà mình phải nuốt thì nuốt ngay để đi làm việc khác thay vì ngồi nhìn nó hoài mà đến cuối ngày nó vẫn xấu chứ không đẹp hơn.

    - Có nhiều kinh nghiệm đầu tư quốc tế, ông đánh giá thế nào về sức hút của thị trường bất động sản trong nước đối với các nhà đầu tư ngoại?

    - Thị trường bất động sản Việt Nam chứa nhiều nghịch lý và nhạy cảm nên thật tình mà nói chưa hút nhiều nhà đầu tư ngoại. Thủ tục pháp lý và quan niệm toàn dân sở hữu đất đai vẫn chưa quen lắm với người nước ngoài. Thị trường hiện không sáng sủa nên việc kiếm tiền trong 3-5 năm rất khó, bởi vậy cơ hội ngắn hạn không dễ dàng. Còn cơ hội dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việt Nam đang yếu thế trong việc thu hút dòng tiền bên ngoài vào so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Philippines. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng chưa bền vững.

    Các trường hợp mua lại dự án phải có một mức giá hợp lý, chủ đầu tư chịu lỗ còn đơn vị mua lại thấy có cơ hội rút lui trong chiến thắng 3-4 năm thì họ vẫn làm. M&A chủ yếu là dự án đang xây dở dang, chỉ cần nhà đầu tư ngoại rót thêm một khoản tiền nữa để hoàn thiện nên họ sẵn sàng mua lại. Còn bảo họ đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án thì câu trả lời là không.

    Alan Phan là doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Ông là Việt kiều đầu tiên đưa công ty tư nhân của mình lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ (1987) - Công ty Hartcourt đạt thị giá 670 triệu đôla vào năm 1999.

    Ông cũng là doanh nhân đầu tiên đưa giao dịch chứng khoán và giáo dục từ xa qua mạng Internet tại Trung Quốc (1997). Ông từng là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa Fund tại HongKong và Thượng Hải.

    Hoàng Lan - Hàn Phi
    Theo VnExpress

    Chủ đề: Kinh tế

    Hãy chia sẻ suy nghĩ của bạn

    6 phản hồi

    Tôi ủng hộ ý kiến của bác "người Thổ". Chúng cứ chết hết đi thì dân cũng chẳng khổ hơn được nữa.

    Thế lúc kinh doanh có lãi, lúc chúng mày chạy dự án thu hồi đất của dân giá bèo bọt để bán ra giá cắt cổ rồi chia nhau chúng mày có đem chia cho ai không? Chết hết đi! càng nhanh xã hội càng lành mạnh.Bọn cò đất cướp đất của dân!Bọn này là nguyên nhân gây ra khiếu kiện đất đai gây đảo lộ trật tự xã hội bấy lâu, biến tiến sĩ giáo sư thành tờ giấy lộn, còn bọn lưu manh vô học cò đất cò nhà thành tiểu gia,đại gia. Lại còn mở mồm kêu cứu.Đúng là vừa ăn cướp vừa la làng. Thử hỏi: nếu các dự án chúng mày phải mua đát của dân theo giá thị trường không bám vào chiêu bài thu hồi đất của bọn ăn cướp ngày, cái bọn soạn ra luật đất đai ấy thì chúng mày liệu có được như bây giờ không. Khôn hồn thì thu vén của nả rồi xéo, chúng mày cũng không phải chờ lâu đâu!

    Mấy ông kinh doanh bất động sản này kỳ cục thật.
    Đây chỉ là ý kiến của một người dân (ông Alan). Đừng nói là chính phủ có thể cứu được thị trường bất động sản mà TRỜI cũng không cứu được mấy ông đâu. Kinh tế thị trường có sức mạnh vĩ đại của nó. Đến chính phủ Mỹ mà cũng chào thua nữa là chính phủ VN. Thời gian qua hình như vẫn chưa làm các ông sáng mắt hay sao? hãy bỏ của chạy lấy người đi, càng sớm càng tốt. Ông đại gia BĐS nào chịu khó đọc báo lề trái thì có lẽ đã thoát thân từ lâu rồi nhưng các đại gia nhà ta mải ăn nhậu, gái gú và tin vào chính phủ nên chết cũng...đáng.
    http://www.ethongluan.org/index.php?option=com_content&view=article&id=2439:c-u-b-t-d-ng-s-n-m-t-vi-c-lam-khong-tu-ng-vi-t-hoang&catid=44&Itemid=301

    Từ cò đất, khối anh trở thành đại gia kinh doanh bát động sản, Lexus lái vềo vèo, mặt mũi vênh váo ngỡ như mình là thiên tài .

    Nay có xuống chó thì cũng là lẽ bình thường, thử hỏi: Các anh móc ngoặc với nhau bơm giá nhà giá đất lên vù vù, bây giờ ứ hự ôm một khối u thì ráng mà chịu, sao lại trông mong nhà nước lấy tiền thuế của dân để bù đắp cho các anh .

    Tớ mà có quyền thì sẽ dám làm giống ông Thanh : Truy nguyên và hốt hết , nhốt hết ..

    Thực ra có trở về với tay trắng thì các anh cũng có mất gì đâu vì thế nào các anh chả chạy được ít của cho con cháu, thê thiếp và đào nhí .

    Trả giá trị nhà đất về với giá trị đích thực để tớ còn mua 1 cái dưỡng già chứ, các anh cứ tăng, ăn gian ăn lận như thế làm sao tớ mua ... hehehe

    Ông này đang canh me mua nhà giá rẻ nên chơi trò rung cây nhát khỉ.

    Ông ta viết lách văn hoa bóng bẩy, nhưng khi có một em nhỏ 'thiệt tình' hỏi trên diễn đàn cuả ông ta rằng, bác có dự định làm ăn gì đàng hoàng, nghiêm chỉnh ở VN, như bác hay kêu gọi cổ vũ, thì cho cháu làm với, ông ta trả lời là già rồi không đủ sức làm chỉ đủ sức dạy đời thôi, hô hố :)

    Nói thật mười ông Việt kiều hồi hương thì hết chín ông là hết thời, hết vận, mướn chui về xó quê nhà để hưởng 'chênh lệch giá' và chờ 'đi'. Biết thế mà vẫn không giữ cho tâm an, sống đời bình dị, cứ muốn được xưng tụng, chói lòa dưới ánh đèn sân khấu, hi hi.

    Xin thưa với các vị trong CLB bất động sản Hà Nội cũng như của cả nước. Mặc dù tôi không biết các vị là ai, nhưng tôi có thể đoán các vị là những người thế nào rồi.
    Những người bình thường như tôi đây không tài nào vay được ngân hàng 10 đồng trong khi vốn tự có chỉ 1 hoặc 2 đồng, thậm chí thấp hơn như thế nhiều. Không phải riêng tôi mà trong cái đất nước này, dân đen khó tiếp cận với ngân hàng. Nếu có chỉ vay được năm, ba triệu đồng là cùng.
    Do đó, tôi suy ra các vị là những người thuộc tầng lớp COCC, CCCCC, hoặc là những người khéo luồn, nên đã chạy chọt, đút lót để được vay các khoản tiền lên tới hàng triệu tỷ đồng.
    Nếu các vị đem số tiền đó ra kinh doanh, tạo ra của cải cho xã hội, mang lại công ăn việc làm cho dân đen chúng tôi một cách bài bản, mang tính lâu dài; đem lại lợi ích cho xã hội, cho đất nước thì dân đen chúng con xin cắn cỏ ngậm vành đội ơn các vị xiết bao.
    Nhưng, các vị đã sai rồi, bởi vì các vị không hề biết gì về quy luật cung cầu; không biết gì về thu nhập bình quân đầu người; không biết gì về đời sống thực sự của đám dân đen chúng tôi. Các vị chỉ biết làm mỗi một bài toán cộng: vốn cộng lãi = giá bán.
    Cho nên các vị đâm đầu vào kinh doanh BĐS. Quả thật đất nước này có hàng triệu gia đình rất cần nhà ở, nhưng với thu nhập khoảng 4 triệu đồng/tháng/lao động chính thì nếu họ sống dai và đủ sức khỏe để lao động thì sau 300 năm cật lực, dành dụm, ki cóp... họ mới đủ tiền mua một căn hộ giá bạc tỉ của các vị. Vì thế đối với đám dân đen chúng tôi, trong một xã hội như thế này, chuyện được sống trong một căn hộ củ các vị xây nên chỉ là giấc mơ, chỉ là chuyện cổ tích đối với trẻ con; với những người thực tế hơn, họ cho rằng đấy là chuyện tầm phào, viễn vông.
    Các vị đâu có biết các đại gia đều có biệt thự riêng rồi. Họ cũng không có nhu cầu mua nhà của các vị đâu.
    Chúng tôi cũng biết là dân đen sẽ trả giá cho sự rồ dại của các vị để rồi cuộc sống ngày càng lận đận, khó khăn hơn. Thôi thì các vị cứ để hơn 40.000 căn hộ đó cho con cháu đời sau của các vị ở. Chính phủ sẽ không bao giờ để cho các vị chết non đâu, bởi vì dù sao các vị cũng là COCC, CCCC... mà.
    Còn chúng tôi, nếu vẫn sống dưới chế độ này thì một nghìn năm, một nghìn năm sau nữa vẫn không bao giờ mua một căn hộ quá sức chi trả của mình.