Bản báo cáo của Uỷ Ban Giám Sát Tài Chính Quốc Gia đầu năm 2012 (phần 3)

  • Bởi Admin
    11/07/2012
    0 phản hồi

    Quanlambao - Chúng tôi xin lần lượt gửi đến độc giả Bản báo cáo của Uỷ Ban giám sát tài chính Quốc gia do Tiến Sĩ Vũ Viết Ngoạn Nguyên Tổng giám đốc của ViệtCombank làm Trưởng ban đã bị Thủ Tướng CẤM công bố: (Chúng tôi sẽ chia thành nhiều kỳ)


    PHẦN 3
    KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH

    I. DOANH NGHIỆP PHI TÀI CHÍNH

    Năm 2011 tiếp tục ghi nhận khó khăn của các công ty niêm yết chủ yếu do chi phí đầu vào tăng cao (giá nguyên vật liệu và lãi suất ngân hàng ở mức cao), sức mua giảm, thị trường chứng khoán ảm đạm. Qua nghiên cứu dựa trên báo cáo tài chính[1] của hơn 500 doanh nghiệp đang được niêm yết trên hai sàn chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cho thấy xuất hiện tình trạng nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh, lợi nhuận sụt giảm mạnh, tồn kho tăng cao.

    - Cấu trúc tài chính dễ bị tổn thương do tỷ lệ đòn bẩy tài chính vẫn ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm;

    - Lợi nhuận giảm mạnh, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có quy mô vốn chủ sở hữu nhỏ do chi phí tăng cao;

    - Doanh nghiệp bị đọng vốn khá lớn ở hàng tồn kho và cấp tín dụng trả sau cho khách hàng;

    - Hoạt động kinh doanh kém hiệu quả của khu vực doanh nghiệp làm gia tăng nguy cơ nợ xấu của khu vực ngân hàng;

    - Khó khăn của khu vực doanh nghiệp làm chậm khả năng phục hồi của thị trường chứng khoán.

    1. Cấu trúc tài chính

    (i) Phụ thuộc quá mức vào vốn vay khiến doanh nghiệp bị tổn thương mạnh khi nền kinh tế đình đốn. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp vẫn luôn ở mức cao trong nhiều năm qua và chưa có dấu hiệu giảm. Tính đến thời điểm 31/12/2011, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu toàn thị trường là 1,59 lần, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2010 (1,54 lần) và năm 2009 (1,5 lần). Việc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính khiến doanh nghiệp dễ bị tổn thương khi thị trường tài chính có biến động tiêu cực về cung tiền, lãi suất, tỷ giá,.. Hệ quả là lợi nhuận của doanh nghiệp bị bào mòn một cách nhanh chóng, quy mô bị thu hẹp, sản xuất cầm chừng hoặc đình trệ,.. Thực tế cho thấy trong năm 2011, chính sách tiền tệ thắt chặt, hạn chế cho vay vào lĩnh vực BĐS đã làm tổn thương trực tiếp đối với các doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp có liên quan đến lĩnh vực BĐS như xây lắp, vật liệu xây dựng, thiết bị điện, điện tử,.. do khó tiếp cận vốn vay và chi phí lãi vay tăng mạnh.

    (ii) Tỷ lệ đòn bẩy cao nhất là ngành xi măng (4.72), xây dựng, xây lắp (3.64), vật liệu xây dựng (2.8), chế tạo máy, cơ khí (2.68) và BĐS (1.66).

    Tính đến 31/12/2011, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của các ngành công nghiệp đều ở mức cao. Đáng lưu ý là ngành xi măng, xây dựng, xây lắp có tỷ lệ này rất cao (trên 3 lần) trong khi đặc thù hoạt động kinh doanh của các ngành này có vòng quay vốn chậm, thời gian thu hồi vốn dài đã làm tăng nguy cơ rủi ro hoạt động và rủi ro thanh khoản. Thị trường BĐS sụt giảm mạnh đã tác động tiêu cực đến tình hình tài chính của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành này.

    2. Hiệu quả kinh doanh

    (i) Khả năng sinh lời sinh lời suy giảm, nhóm SMEs và các ngành có hệ có số đòn bảy cao bị tổn thương mạnh nhất.

    Tỷ lệ ROE Quý 4/2011 (3,6%) sụt giảm mạnh, về ngang bằng thời điểm ngay trước suy thoái kinh tế vào quý 4/2008. Điều này cho thấy tác động tích cực của gói kích cầu trong năm 2009 và dư âm của nó đã không còn cho đến hiện tại. Thậm chí có lo ngại cho rằng, một phần của gói kích cầu có khả năng bị lạm dụng để “đảo nợ” làm sạch bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp và TCTD thay vì cơ cấu lại cấu trúc tài chính của doanh nghiệp do hệ số nợ vẫn ở mức cao và không có dấu hiệu giảm.

    Theo quy mô vốn chủ sở hữu, sự sụt giảm về tỷ suất sinh lời diễn ra mạnh mẽ nhất đối với các doanh nghiệp có quy mô vốn chủ sở hữu nhỏ. Các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn, có lợi thế về vốn, tài sản, khả năng tiếp cận vốn vay tốt hơn và có thể chủ động trong việc điều chỉnh giá bán sản phẩm đầu ra. Do vậy, các doanh nghiệp này đã cầm cự được tốt hơn trong bối cảnh bất ổn kinh tế vĩ mô, chi phí đầu vào gia tăng. Điều này hoàn toàn trái ngược với tình hình của năm 2009, khi nền kinh tế hồi phục, chính sách tiền tệ được nới lỏng thì các doanh nghiệp nhỏ và vừa có kết quả hoạt động kinh doanh tốt hơn do tăng trưởng của các doanh nghiệp này chủ yếu dựa vào vốn.


    Xét trên góc độ ngành, hầu hết các ngành đều có lợi nhuận sụt giảm liên tục so với cùng kỳ các năm trước. Đáng lưu ý là các ngành có tỷ lệ đòn bẩy cao như BĐS, công nghiệp lại có tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp. Điều này cho thấy rủi ro cao và hiệu quả thấp trong hoạt động của các ngành này. Chi tiết vào các tiểu ngành cho thấy, cao su và thực phẩm là 2 ngành duy nhất hoạt động hiệu quả trong khi vận tải biển, thép, xi măng, điện và BĐS đang có diễn biến tiêu cực về hiệu quả sinh lời.

    (ii) Gánh nặng chi phí tài chính, chi phí lãi vay ngày một lớn là nguyên nhân khiến các nhóm ngành có hệ số đòn bảy cao bị suy giảm mạnh về hiệu quả sinh lời.

    Doanh nghiệp đang phải đối mặt với gánh nặng chi phí lãi vay và chi phí tài chính ngày một lớn do lãi suất cho vay quá cao. Tỷ lệ chi phí lãi vay/tổng chi phí của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán tăng từ 2,93% năm 2010 lên 3,61% năm 2011. Tương ứng, tỷ lệ chi phí tài chính/tổng chi phí tăng 4,72% lên 5,56%. Nếu tính tỷ trọng các loại chi phí theo doanh thu, có thể nhận thấy nếu tỷ trọng các loại chi phí khác không có thay đổi lớn thì tỷ trọng chi phí tài chính trên tổng doanh thu có mức tăng đáng chú ý trong Quý 1/2011, tuy có xu hướng giảm dần song vẫn duy trì ở mức cao.

    So với mặt bằng lãi suất cho vay bình quân tại một số nước trong khu vực như Ấn Độ khoảng 10%, Philippines 7,3%, Thái Lan 6.9%, Trung Quốc 6,6%, Singapore 5.4%, mức lãi suất cho vay bình quân của Việt Nam cao hơn khoảng 2-4 lần (20-22%). Nếu giả định yếu tố khác không đổi, giá thành các sản phẩm của doanh nghiệp Việt Nam cao hơn so với Ấn Độ là 1,85%, của Trung Quốc và Thái Lan là 1,3%, của Singapore là 2,71%.

    Như vậy, chi phí tài chính quá cao (do lãi suất cao) không những làm suy giảm lợi nhuận mà còn giảm khả năng hồi phục của khu vực này khi tăng trưởng dựa vào vốn vay, đồng thời làm giảm lợi thế so sánh khi giá thành sản phẩm cao hơn các doanh nghiệp của quốc gia trong khu vực và thế giới.

    3. Khả năng thanh toán

    (i) Khả năng thanh toán ngắn hạn và thanh toán nhanh suy giảm, một số tiểu ngành (xi măng, thép, vận tải biển,…) đứng trước nguy cơ mất khả năng thanh toán

    Tính đến 31/12/2011, khả năng thanh toán ngắn hạn của khu vực doanh nghiệp (1,39 lần) giảm nhẹ so với cùng thời điểm năm 2010 (1,48 lần) và năm 2009 (1,46 lần). Tuy nhiên, sau khi loại bỏ hàng tồn kho thì tỷ lệ khả năng thanh toán còn ở mức khá thấp (0,84 lần). Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang phải đối mặt với rủi ro về thanh khoản do hàng hóa tiêu thụ chậm, tồn kho tăng trong bối cảnh kinh tế vĩ mô khó khăn, cầu tiêu dùng nội địa chưa có dấu hiệu tích cực.

    Xét trên góc độ ngành, các doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp, công nghệ, dầu khí có tỷ lệ về khả năng thanh toán ở mức khá tiêu cực (khả năng thanh toán ngắn hạn xấp xỉ 1 lần. Trong đó, đặc biệt chú ý là các doanh nghiệp ngành vận tải biển và thép đang ở mức thận trọng và các doanh nghiệp xi măng được xếp vào danh mục đáng báo động với tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn 3 lần trong khi khả năng thanh toán ngắn hạn và thanh toán nhanh lần lượt thấp hơn 1 và 0.5 lần[1].

    (ii) Hàng tồn kho tăng mạnh.

    Lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết liên tục tăng qua các quý. Tính đến 31/12/2011, lượng hàng tồn kho toàn thị trường tăng 31% so với cùng kỳ năm 2010 và tăng 79% so với cùng kỳ năm 2009. Đáng lưu ý là tốc độ tăng của hàng tồn kho cao hơn nhiều so với tốc độ tăng của tổng tài sản (tổng tài sản 2011 tăng so với 2010 và 2009 tương ứng là 16% và 54%). Trong đó, ngành BĐS có lượng hàng tồn kho tăng mạnh bắt đầu từ quý 3/2010. Hàng tồn kho của ngành BĐS cuối năm 2011 tăng 44% so với cuối năm 2010 và tăng 133% so với cũng thời điểm năm 2009 trong khi tổng tài sản chỉ tăng tương ứng là 13% và 64%.

    Hàng tồn kho tăng mạnh so với các năm trước cho thấy các doanh nghiệp khó tiêu thụ hàng hóa do cầu tiêu dùng suy giảm mạnh. Theo Tổng cục thống kê, tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2011 chỉ đạt 2004,4 nghìn tỷ đồng, tăng 24,2% so với năm 2010, nếu loại trừ yếu tố giá chỉ số này tăng 4,7%, thấp hơn nhiều so với năm 2010 là 14%. Thực trạng suy giảm mạnh của cầu tiêu dùng có thể tiếp tục tác động xấu tới khu vực doanh nghiệp.

    (iii) Tình trạng chiếm dụng vốn gia tăng.

    Hàng tồn kho tăng cao làm suy giảm khả năng thanh khoản của khu vực doanh nghiệp khiến tình trạng chiếm dụng vốn lẫn nhau có xu hướng gia tăng. Tính đến 31/12/2011, các khoản phải thu ngắn hạn tăng 23% so với cùng kỳ năm 2010 và tăng 79% so với cùng kỳ năm 2009.

    4. Tác động chéo giữa khu vực doanh nghiệp phi tài chính và thị trường tài chính

    (i) Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm, song hành với chính sách tiền tệ chặt chẽ, hạn mức tín dụng thấp, lãi suất ngân hàng ở mức cao khiến việc huy động vốn của các doanh nghiệp trở nên khó khăn.

    Trên thị trường tín dụng ngân hàng, lãi suất ở mức cao (trung bình từ 19-25%/năm) khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận vốn trực tiếp từ các món vay tín dụng. Trong khi đó việc phát hành trái phiếu được coi như là một hình thức “lách tín dụng” bắt đầu được quy định và giám sát một cách chặt chẽ hơn[2].

    Bên cạnh đó, sự sụt giảm của TTCK kéo theo hơn 50% số cổ phiếu niêm yết có thị giá rơi xuống dưới mệnh giá (10.000 đồng) và thấp hơn nhiều so với giá trị ghi sổ của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đứng trước áp lực bị thâu tóm. Một số quyết định rời khỏi thị trường niêm yết. Thị giá cổ phiếu xuống thấp còn khiến việc tăng vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp bị nghẽn lại. Nếu năm 2010 là năm ồ ạt tăng vốn và thị trường đón nhận thông tin chào bán ưu đãi khá hồ hởi thì năm 2011, hàng loạt vụ tăng vốn của doanh nghiệp bị vỡ kế hoạch [3].

    Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải cân đối luồng tiền, cắt giảm chi phí, thu hẹp quy mô sản xuất,.. để duy trì hoạt động kinh doanh, ổn định nguồn nhân lực và giữ vững thị phần. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tồn tại của doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong những năm tiếp theo. Do đó, vấn đề trọng tâm đặt ra là doanh nghiệp cần có chiến lược tái cấu trúc, nâng cao năng lực quản trị điều hành, cải tiến và đổi mới công nghệ,.. để tồn tại và phát triển bền vững sau giai đoạn khủng hoảng.

    (ii) Lợi nhuận sụt giảm làm gia tăng nguy cơ nợ xấu đối với khu vực ngân hàng

    Các doanh nghiệp niêm yết gặp nhiều khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh cả yếu tố đầu vào và đầu ra làm lợi nhuận sụt giảm mạnh so với năm 2010. Lợi nhuận của các doanh nghiệp giảm sút chủ yếu do các nguyên nhân: (i) Chi phí lãi vay tăng mạnh. Theo tính toán của UBGSTCQG, chi phí lãi vay năm 2011 tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm 2010; (ii) Chỉ số giá nguyên vật liệu dùng cho sản xuất tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2010[4]; (iii) Lượng hàng tồn kho tăng cao (tăng 45% so với cùng kỳ năm 2010) do sức mua của thị trường trong nước giảm sút trong khi cán cân thương mại còn nhiều bất ổn (cán cân thương mại cải thiện do đóng góp đáng kể từ xuất khẩu kim loại quý). Tỷ suất lợi nhuận của các công ty niêm yết từ năm 2009 giảm mạnh hơn so với các doanh nghiệp niêm yết trước đó trong khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính vẫn ở mức cao. Sự sụt giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp làm tăng nhanh tỷ lệ nợ xấu của khu vực ngân hàng.

    (iii) Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) diễn ra sôi động với nhiều thương vụ lớn

    Năm 2011 tiếp tục đánh dấu một năm đầy sôi động cho hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) tại Việt Nam. Tổng giá trị các thương vụ đã hoàn thành đạt 2,67 tỷ USD, cao hơn gấp 1,5 lần năm 2010, với nhiều thương vụ lớn. So với những năm trước, các thương vụ M&A của năm 2011 nổi lên với nhiều điểm khác biệt như: (i) tổng giá trị các thương vụ M&A từ các tập đoàn nước ngoài đầu tư chiếm tỷ trọng cao (81,3%), trong đó dòng tiền chủ yếu đến từ Nhật Bản; (ii) hàng tiêu dùng, tài chính và BĐS là các ngành có giá trị thương vụ chuyển nhượng cao nhất; (iii) nhiều doanh nghiệp trong nước thực hiện tái cấu trúc thông qua M&A. UBGSTCQG cho rằng hoạt động M&A sẽ diễn ra mạnh hơn trong năm 2012. Từ đó, góp phần cải thiện chất lượng hoạt động của thị trường chứng khoán và cung cấp cho thị trường chứng khoán nhiều hàng hóa có chất lượng cao hơn.

    II. KHU VỰC HỘ GIA ĐÌNH

    Hộ gia đình là khu vực kinh tế sở hữu nguồn tài nguyên lớn (lao động, vốn,..) và có đóng góp quan trọng vào GDP (chi tiêu, đầu tư,..). Hộ gia đình vừa là nguồn cung cấp đầu vào quan trọng, vừa là chủ thể lớn sử dụng các sản phẩm của thị trường tài chính. Trong khuôn khổ báo cáo này, UBGSTCQG tập trung nghiên cứu tác động qua lại giữa khu vực hộ gia đình và thị trường tài chính trên cơ sở phân tích hành vi ra quyết định đầu tư từ các khoản tiết kiệm, kiều hối và sử dụng đòn bẩy tài chính (vay nợ).

    - Tỷ lệ tiết kiệm dân cư có xu hướng sụt giảm do tốc độ tăng của chi tiêu cao hơn tốc độ tăng của thu nhập;

    - Kiều hối tăng mạnh đã giúp cải thiện đời sống người dân và tăng giá trị tích lũy cho nền kinh tế;

    - Dư nợ cho vay khách hàng cá nhân và hộ gia đình giảm so với cuối năm 2010 do hạn chế cho vay phi sản xuất và lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay tiêu dùng ở mức cao;

    - Thắt chặt cho vay tiêu dùng, chứng khoán, BĐS đã tạo cơ hội bùng phát “tín dụng đen”, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho hệ thống tài chính và an ninh xã hội.

    1. Tiết kiệm của khu vực hộ gia đình

    Theo TCTK, từ năm 2008 đến nay, tỷ lệ tiết kiệm của các hộ gia đình giảm mạnh do tốc độ tăng chi tiêu bình quân của các hộ gia đình nhanh hơn tốc độ tăng bình quân của thu nhập (chi tiêu thực tế thời kỳ 2006 – 2010 tăng bình quân 24%/năm, cao hơn nhiều so với mức tăng bình quân 15%/năm của thời kỳ 2002 – 2006). Nếu loại trừ yếu tố tăng giá, tốc độ tăng chi tiêu bình quân của hộ gia đình gấp 1,5 lần tốc độ tăng thu nhập bình quân. Từ năm 2008 đến nay, khoảng cách giữa tỷ lệ chi tiêu và tiết kiệm trong tổng thu nhập của các hộ gia đình càng ngày càng doãng rộng ra. Điều này cho thấy: (i) người dân mạnh dạn hơn trong tiêu dùng cho hiện tại; (ii) mức tiết kiệm của khu vực hộ gia đình giảm; (iii) đầu tư tư nhân sẽ ít đi và sản lượng sẽ giảm trong trung và dài hạn; (iv) gia tăng tổng cầu cuối cùng trong khi cung yếu sẽ đẩy giá cả tăng lên do mất cân đối cung cầu.

    Về lý thuyết, tỷ lệ tiết kiệm nội địa giảm là cung vốn trên thị trường tài chính giảm sút, biểu hiện ở sự suy giảm tỷ lệ tiền gửi trong hệ thống ngân hàng. Tỷ lệ tiết kiệm dân cư có xu hướng sụt giảm mạnh trong khoảng 3 năm trở lại đây. Tính đến 31/12/2011, số dư tiền gửi của dân cư tăng 21,26% so với cuối năm 2010, trong khi tỷ lệ này năm 2010 và 2009 lần lượt là 37,31% và 28,42%. Sự giảm sút của tăng trưởng tiền gửi dân cư cho thấy khó khăn trong huy động vốn của hệ thống TCTD, buộc các TCTD phải cạnh tranh lãi suất, từ đó ảnh hưởng đến cung vốn tín dụng. Hệ quả là lãi suất cho vay luôn ở mức cao. Mặt khác, tiết kiệm dân cư tại hệ thống TCTD sụt giảm có thể cho thấy lòng tin của cá nhân và hộ gia đình vào sự ổn định của VND ngày càng giảm sút, họ có thể lựa chọn các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ,.. để bảo toàn giá trị tích lũy.

    2. Kiều hối

    Lượng kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 25%/năm. Tính đến cuối năm 2011, có khoảng 9 tỉ USD kiều hối được chuyển về Việt Nam, tăng hơn 8 lần so với năm 2001. Theo Ngân hàng Thế giới (WB) và Western Union khu vực châu Á - Thái Bình Dương, với khoảng 4 triệu kiều bào đang sinh sống, học tập và lao động tại 101 quốc gia, trong đó khoảng 400.000 là lao động xuất khẩu, Việt Nam đã lọt vào top các nước nhận kiều hối nhiều nhất thế giới, tương đương với 8% GDP của cả nước. Kiều hối tăng mạnh do các nguyên nhân sau: (i) kinh tế thế giới đã bước đầu hồi phục; (ii) chênh lệch lãi suất USD/VND cao; (iii) sự phát triển nhanh của về mạng lưới, sự nâng cao của chất lượng và sự tiện lợi của dịch vụ chi trả kiều hối.

    Theo Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, nếu như kiều hối từ những thị trường truyền thống như Mỹ, Canada, Pháp, Đức và Australia chủ yếu để hỗ trợ tài chính cho gia đình, người thân hoặc đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh trong nước thì ở các thị trường xuất khẩu lao động lớn của Việt Nam trong những năm gần đây như Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, kiều hối chủ yếu tập trung chuyển về khu vực nông thôn và được dành để trả nợ. Số còn lại dùng để sửa sang nhà cửa, mua sắm tài sản, trực tiếp giúp cải thiện đời sống gia đình của người đi xuất khẩu lao động và tăng giá trị tích lũy cho nền kinh tế.

    3. Vay nợ của hộ gia đình

    Với sự phát triển nhanh chóng của quy mô, mạng lưới, loại hình dịch vụ ngân hàng mới trên nền tảng công nghệ hiện đại, hộ gia đình tìm đến các sản phẩm hỗ trợ tài chính của các định chế tài chính nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Nợ của cá nhân, hộ gia đình có xu hướng tăng qua các năm. Tuy nhiên, năm 2011, dư nợ cho vay cá nhân và hộ gia đình có dấu hiệu giảm sút. Tại thời điểm 31/12/2011, dư nợ cho vay khách hàng cá nhân và hộ gia đình giảm 13,2% so với cuối năm 2010. Cùng xu hướng sụt giảm đó nhưng với mức độ mạnh hơn, giá trị giao dịch qua thẻ tín dụng giảm tới 33,76%, trong khi số lượng thẻ tín dụng tăng 37,54%. Nguyên nhân của sự sụt giảm dư nợ cho vay và giá trị giao dịch qua thẻ tín dụng trong năm 2011 chủ yếu do: (i) lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay tiêu dùng ở mức cao; (ii) chính sách thắt chặt cho vay phi sản xuất, trong đó có cho vay tiêu dùng.

    4. Đầu tư

    Những biến động thất thường của thị trường vàng và ngoại tệ, sự sụt giảm của thị trường tài sản đã ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động đầu tư tư nhân và tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư và do vậy, rất nhiều người lúng túng trong việc lựa chọn kênh đầu tư hiệu quả. Lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô đã cản trở việc thu hút vốn cho phát triển kinh tế. Lãi suất cho vay cao tác động tiêu cực đến đầu tư tư nhân. Theo khảo sát của UBGSTCQG, so với năm 2010, các kênh đầu tư truyền thống như sản xuất, kinh doanh chứng khoán, BĐS sụt giảm.

    Trong khi đó, thị trường BĐS đóng băng kéo dài, thị trường chứng khoán suy giảm nặng nề, các nhà đầu tư thua lỗ làm cho giá trị tài sản của người dân và quốc gia giảm sút. Đồng thời, tình trạng duy trì lãi suất rất cao trong thời gian dài, được xem như để chống lạm phát đã khiến các nguồn lực sản xuất bị co cụm, tổn thương, doanh nghiệp thua lỗ nhiều, nợ xấu ngân hàng gia tăng càng làm suy giảm uy tín doanh nghiệp trong và ngoài nước, suy giảm cơ hội thu hút đầu tư tư nhân trong tương lai.

    Tỷ lệ tiết kiệm nội địa luôn thấp hơn đầu tư trong nhiều năm. Hơn thế nữa, mức tăng đầu tư nhanh, trong khi mức để dành lại giảm (từ năm 2006). Điều đó cho thấy nền kinh tế Việt Nam vẫn đang phụ thuộc nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên ngoài. Đồng thời, mức tăng tiết kiệm nội địa thấp hơn mức tăng đầu tư khiến chúng ta buộc phải gia tăng nợ nần. Trong bối cảnh đó, lãi suất vay nợ ngày càng cao làm gia tăng nguy cơ rủi ro cao cho hoạt động đầu tư.

    5. Tác động chéo của khu vực hộ gia đình với thị trường tài chính

    (i) Giằng co vốn giữa các khu vực tài chính

    Tiền đồng mất giá mạnh vào đầu năm dẫn tới việc người dân mất lòng tin vào giá trị VND nên tìm chỗ bảo toàn giá trị tích lũy vào vàng và các ngoại tệ mạnh. Bên cạnh đó, lạm phát tăng cao khiến người dân có tâm lý không muốn đầu tư sản xuất kinh doanh vì càng làm nhiều càng lỗ nhiều, tiền lời không đủ tiền trả lãi vay ngân hàng dẫn đến nghịch lý "gửi tiết kiệm cho chắc ăn" hoặc "mua vàng cất tủ". Những tư tưởng đó có thể tối ưu nhất vào hôm nay hay thời kỳ này, nhưng lâu dài sẽ gây đình trệ cho nền kinh tế sau thời kỳ lạm phát cao như hiện nay. Bất ổn kinh tế vĩ mô và gia tăng nợ xấu của khu vực ngân hàng đã làm cho vàng trở thành kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn nhất. Theo khảo sát gần 47.000 độc giả trên VnExpress, 37,4% số người được hỏi lựa chọn vàng là kênh đầu tư trong năm 2011.

    (ii) Thắt chặt cho vay tiêu dung, chứng khoán, BĐS khiến “tín dụng đen” bùng phát và đang trở thành vấn đề lớn của toàn bộ thị trường tài chính, đặc biệt là khu vực ngân hàng.

    Việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ quá mức trong một thời gian ngắn đã khiến cho khu vực hộ gia đình gặp khó khăn lớn về vốn. Đặc biệt, do chính sách hạn chế cho vay tiêu dùng và phi sản xuất, luồng vốn từ “tín dụng đen” có cơ hội bùng phát. Huy động vốn với lãi suất cực cao - bản chất của “tín dụng đen” không phải là điều mới mẻ, nhưng khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, các TCTD thắt chặt các khoản cho vay tiêu dùng, chứng khoán, BĐS thì “tín dụng đen” bùng nổ và phát huy hết công suất của nó.

    Nguồn cung vốn từ các ngân hàng cho khu vực hộ gia đình bị giảm mạnh và ngày càng khó khăn song nhu cầu về vốn cao do người dân cần tiền cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Theo khảo sát của UBGSTCQG về lựa chọn kênh đầu tư năm 2011 của các hộ gia đình thành phố, dòng tiền trong dân cư đổ mạnh vào các kênh đầu tư mạo hiểm như vàng, ngoại tệ, chơi hụi, tín dụng đen,.. do lạm phát và kỳ vọng lạm phát cao khiến người dân có tâm lý tìm đến nơi có lãi suất cao để cho vay. Trong khi đó, việc tăng trưởng nóng trong thời gian dài dẫn đến tình trạng thiếu nguồn lực, đặc biệt là vốn. Điều này gây ra một cuộc chạy đua lãi suất ở cả khu vực tài chính chính thức và khu vực thị trường tài chính phi chính thức (trong đó có tín dụng đen).

    Hệ quả của chính sách thắt chặt tiền tệ quá mức cũng khiến cho thanh khoản trên thị trường tài sản (BĐS, chứng khoán) giảm mạnh. Ở chiều ngược lại, sự đóng băng của thị trường BĐS càng làm cho tín dụng đen tăng nhanh và đang trở thành vấn đề lớn của toàn bộ thị trường tài chính, đặc biệt là khu vực ngân hàng. Hoạt động tín dụng đen đáng báo động do: (i) thành phần tham gia ngày càng đa dạng và phức tạp; (ii) lãi suất huy động và cho vay ngày càng cao; (iii) thủ tục ngày càng thoáng và đơn giản; (iv) quy mô ngày càng lớn. Hệ quả là nguy cơ đổ vỡ ngày càng lớn, có thể gây ra những bất ổn về kinh tế và xã hội.

    (iii) Những bất ổn kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính ảnh hưởng tiêu cực đến hành vi chi tiêu và tiết kiệm của hộ gia đình

    Theo báo cáo của các TCTD, tại thời điểm 31/12/2011, giá trị giao dịch qua thẻ tín dụng sụt giảm mạnh, bằng 66,83% so với 31/12/2010 và bằng 19,71% so với 30/6/2011. Điều này cho thấy chi tiêu của người dân cho các nhu cầu mua sắm, đặc biệt là hàng xa xỉ, hàng tiêu dùng cá nhân sụt giảm mạnh do áp lực chi tiêu nhu cầu thiết yếu của gia đình trong bối cảnh lạm phát cao với mối bận tâm chính là giá lương thực, thực phẩm, điện, nước, gas, xăng dầu,.. Còn theo kết quả khảo sát của Công ty nghiên cứu thị trường Nielsen, 61% người tiêu dùng Việt Nam cho rằng năm 2011 không phải là thời điểm thích hợp để mua sắm. Với tỉ lệ này, Việt Nam trở thành quốc gia có phản ứng mạnh nhất của người tiêu dùng trong khu vực trước những bất ổn của kinh tế vĩ mô. Lo ngại lớn nhất của phần lớn người dân là triển vọng kinh tế và cơ hội nghề nghiệp.

    Lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô khiến chỉ số niềm tin của người tiêu dùng Việt Nam sụt giảm mạnh từ mức 90,3 điểm cho 6 tháng đầu năm 2011 xuống còn 77,1 điểm cho 6 tháng cuối năm 2011. Mặc dù chỉ số niềm tin tiêu dùng của Việt Nam vẫn cao hơn mức bình quân của khu vực Châu Á – Thái Bình Dương song sự giảm sút niềm tin vào ổn định kinh tế vĩ mô (tăng trưởng kinh tế, việc làm, tỷ giá hối đoái, lạm phát,..) khiến đại đa số người dân dành nhiều chi tiêu hơn cho các nhu cầu thiết yếu (thực phẩm, đồ uống, thuốc chữa bệnh,..), chấp nhận hy sinh những mặt hàng thứ yếu (mỹ phẩm, hàng xa xỉ,..) và giảm mạnh các khoản đầu tư vào các lĩnh vực có rủi ro cao như chứng khoán, BĐS,...

    Một chỉ số khác cho thấy việc thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng là thị trường bán lẻ Việt Nam đã rơi từ vị trí số 1 năm 2008 xuống thứ 23 năm 2011 trên Bảng xếp hạng phát triển bán lẻ toàn cầu của A.T. Kearney's. Ngoài những cản trở như giá thuê mặt bằng còn cao, hạ tầng không thuận lợi, hệ thống phân phối kém phát triển thì nguyên nhân chủ yếu của việc “tụt hạng” về sức hấp dẫn của thị trường bán lẻ Việt Nam là hành vi hạn chế tiêu dùng của người dân do tác động của những bất ổn kinh tế vĩ mô.

    (iv) Lãi suất cao và tài sản xấu gia tăng đã khiến mức độ hấp dẫn đầu tư tư nhân của Việt Nam giảm mạnh

    Theo khảo sát lần thứ 6 vào tháng 11/2011 của Grant Thornton Việt Nam về quan điểm và triển vọng đầu tư tư nhân tại Việt Nam, mức độ hấp dẫn đầu tư tư nhân của Việt Nam đã sụt giảm mạnh so với 5 cuộc khảo sát trước đó, từ mức 54% trong lần khảo sát đầu tiên vào tháng 5/2009, xuống còn 38% trong lần khảo sát này. Lãi suất cao, nợ xấu tăng nhanh, thanh khoản sụt giảm, lạm phát cao và tăng trưởng kinh tế chậm lại đã khiến các nhà đầu tư tư nhân thận trọng hơn rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2011 trong các quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng yếu kém, hệ thống luật pháp thiếu đồng bộ, tham nhũng, quan liêu,.. tiếp tục là những trở ngại lớn cho việc thu hút đầu tư tư nhân của Việt Nam.

    III. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

    Sau nhiều năm phát triển nóng và tăng giá liên tục, năm 2011 đánh dấu bước thụt lùi lớn của thị trường BĐS Việt Nam. Giá hàng hóa BĐS, đặc biệt là giá nhà vẫn ở mức cao, nhất là tại các đô thị lớn. Cơ cấu cung cầu mất cân đối, thiếu sản phẩm BĐS quy mô vừa và nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Tình trạng đầu cơ, kích giá còn phổ biến. Giao dịch BĐS sụt giảm mạnh. Trong khi đó, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường chủ yếu đến từ hệ thống ngân hàng và huy động từ người dân, chưa có nguồn vốn trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở. Đến cuối năm 2011, mặc dù giá nhà đất giảm mạnh ở tất cả các phân khúc nhưng thị trường đóng băng trên diện rộng. Giới kinh doanh BĐS kết thúc năm trong tình trạng bi đát nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây. Sự yếu kém của thị trường đã bộc lộ những hạn chế của sự phát triển thiếu quy hoạch đô thị, sự thiếu đồng bộ và ổn định của chính sách phát triển thị trường BĐS, sự sơ khai của hệ thống tài chính, sự chậm trễ trong cải cách quản lý đầu tư, xây dựng và sự thiếu chuyên nghiệp của hoạt động đầu tư BĐS.

    - Cầu giảm mạnh do nguồn vốn bị thắt chặt và tâm lý đám đông trong khi dư cung ở tất cả các phân khúc làm cho thị trường ngày càng “khốn khó”;

    - Tình trạng cung lệch cầu ngày càng gia tăng ở phân khúc nhà ở để bán;

    - Trong khi cung lớn hơn cầu thì tỷ trọngtín dụng cho các phân khúc tạo cung cho thị trường vẫn chiếm phần lớn, tín dụng tạo cầu giảm mạnh;

    - Giá giảm mạnh ở tất cả các phân khúc BĐS nhưng thị trường vẫn trầm lắng do niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh;

    - Dư nợ BĐS tuy đã giảm so với cuối năm 2010 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của toàn hệ thống và cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và trên thế giới;

    - Đóng băng trên thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu của khu vực ngân hàng.

    1. Diễn biến cung - cầu BĐS

    1.1. Cầu sụt giảm mạnh do nguồn vốn bị thắt chặt

    (i) Tín dụng BĐS giảm mạnh do thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt

    Sau khi được xếp vào nhóm phi sản xuất, thị trường BĐS đã gặp khó khăn lớn do thiếu nguồn vốn từ ngân hàng. Theo NHNN, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tại thời điểm 31/12/2011 là 201.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 8,45% trong tổng dư nợ, giảm 14,25% so với 31/12/2010. Sự sụt giảm dòng tín dụng này xuất phát từ chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào BĐS của NHNN như: (i) đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao nhất tại các NHTM (250%); (ii) hạn chế tín dụng phi sản xuất còn 22% (30/6/2011) và giảm xuống 16% vào 31/12/2011; (iii) lãi suất cho vay quá cao, phổ biến ở mức 20 đến 25%/năm.

    Siết chặt cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất đã đẩy doanh nghiệp và thị trường BĐS rơi vào trạng thái tê liệt. Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Chính phủ và NHNN xem xét, điều chỉnh chính sách tiền tệ nhằm giảm bớt áp lực về tài chính, kích thích nhu cầu tiêu dùng, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi. Ngày 14/11/2011, Ngân hàng nhà nước đã ra Công văn số 8844/NHNN-CSTT cho phép các TCTD được bơm vốn cho một số lĩnh vực phi sản xuất trong đó có cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay. Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 về một số giải pháp tăng cường quản lý BĐS, trong đó có thông điệp về việc mở biên độ tín dụng BĐS bằng các giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người có nhu cầu thực sự. Đây được xem là những động thái góp phần thổi một luồng sinh khí mới vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, tác dụng của chúng tới thị trường BĐS vẫn còn phải chờ thời gian.

    (ii) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS sụt giảm mạnh

    Từ vị trí đầu bảng nhiều năm liền, năm 2011 dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 852,6 triệu USD, bằng 5,8% tổng vốn FDI đăng ký và là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Sự sụt giảm này do dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, song nguyên nhân chính là do lạm phát cao, quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu điện, thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, thời gian phê duyệt dự án kéo dài, chậm trễ trong giải phóng mặt bằng,.. làm giảm hiệu quả của các dự án đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, tình hình đóng băng kéo dài và chưa có dấu hiệu hồi phục của thị trường BĐS đã khiến các quỹ đầu tư ngày càng đuối sức, hiệu quả kinh doanh sụt giảm, thậm chí nhiều quỹ buộc phải chọn giải pháp bán dự án nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư.

    (iii) Vốn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS thiếu trầm trọng

    Thị trường BĐS được tài trợ bằng ba nguồn vốn chính là vay ngân hàng, vốn chủ sở hữu và huy động từ khách hàng. Với các doanh nghiệp BĐS, hoạt động kinh doanh dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu là từ tín dụng ngân hàng. Lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không như kỳ vọng, đã làm doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng.

    Kênh huy động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán cũng rất hạn chế do thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh. Sự suy giảm của thị trường chứng khoán đã tác động lớn tới các doanh nghiệp BĐS – khu vực có mức vốn hóa cao trên thị trường. Hiện có 63 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên hai sàn giao dịch chứng khoán. Trong năm 2011, giá trị cổ phiếu và lợi nhuận của các doanh nghiệp này sụt giảm mạnh do chi phí tăng cao, thị trường đầu ra bị đóng băng. Giá cổ phiếu của hầu hết các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã giảm giá 60-70% trong năm 2011.

    Khó khăn trong tiếp cận vốn vay ngân hàng và huy động vốn từ thị trường chứng khoán, nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, sự đuối sức về vốn đã khiến nhiều dự án đình trệ, doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Việc kinh doanh thiếu chuyên nghiệp và lạm dụng quá mức đòn bảy tài chính đã khiến doanh nghiệp kinh doanh BĐS bị sốc mạnh khi thị trường thay đổi quá nhanh.

    1.2. Cầu sụt giảm do tâm lý đám đông

    Yếu tố tâm lý là một trong những lý do quan trọng để lý giải cho sự sụt giảm cầu BĐS. Kinh tế vĩ mô bất ổn, thị trường chứng khoán sụt giảm, giá vàng tăng cao, dòng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh cạn kiệt, đặc biệt là lạm phát tăng cao (18,13%) đã đánh vào tâm lý người dân (cân nhắc giữa đầu tư vào BĐS, tích trữ vàng hay gửi tiết kiệm hưởng lãi suất cao để bảo toàn giá trị tài sản). Các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn giữ vốn và trong trạng thái chờ đợi cơ hội mua vào khi thị trường giảm sâu. Sự suy giảm dòng vốn đầu tư của người dân vào thị trường BĐS đã khiến cho thị trường càng rơi vào trạng thái trầm lắng.

    Càng về cuối năm, thị trường BĐS càng trở nên ảm đạm. Mặc dù giá vẫn tiếp tục giảm nhưng giao dịch rất trầm lắng. Tại thời điểm cuối năm 2011, thị trường BĐS rơi vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Đại đa số người có nhu cầu mua BĐS đều chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp tục đi xuống và mong muốn “dò đáy” của thị trường là hiện tượng tâm lý phổ biến. Trong khi đó, các nhà đầu tư khó khăn về tài chính lại nôn nóng muốn bán hàng ra, không bán được lại giảm giá, tạo nên vòng xoáy của “đóng băng - giảm giá”. Điều này càng tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ còn giảm nữa, không nên vội mua vào lúc này”.

    1.3. Dư cung hàng hóa ở tất cả các phân khúc làm cho thị trường ngày càng “khốn khó”

    Dư cung là đặc trưng nổi bật của thị trường BĐS năm 2011. Nguyên nhân của hiện tượng này là do thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Điều này làm cho thị trường bị méo mó, dẫn đến tình trạng đầu tư theo phong trào, thiếu chuyên nghiệp không chỉ đối với nhà đầu tư cá nhân mà với cả các doanh nghiệp BĐS. Rất nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án tại Việt Nam hiện nay có nền tảng, tiềm lực hạn chế nhưng lại chạy theo phong trào “làm dự án”, không có phương pháp làm việc bài bản, chuyên nghiệp,..

    Bảng 3.1: Tỷ lệ trống của các sản phẩm BĐS Quý 4/2011
    Đơn vị: %



    Văn phòng cho thuê Trung tâm thương mại Căn hộ dịch vụ cho thuê
    Hạng A Hạng B Hạng C Hạng A Hạng B Hạng C
    Tỷ lệ trống 24,6 17,3 10,1 23,2 4,4 16,2 16,2

    Nguồn: CBRE

    Đầu tư tràn lan, thiếu quy hoạch đã khiến nguồn cung BĐS ở cùng phân khúc tăng vọt. Lượng cung vượt cầu đã đẩy tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê tăng mạnh trong Quý 4/2011 mặc dù các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mại nhằm thu hút khách hàng. Thị trường nhà để bán cũng chứng kiến sự tăng vọt của nguồn cung khiến nhiều doanh nghiệp, cá nhân rơi vào cảnh khốn đốn và hiện tượng bán phá giá diễn ra phổ biến trên thị trường BĐS hiện nay. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chuyển các căn hộ chung cư từ dự án nhà để bán sang căn hộ cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê, cho dù các phân khúc này cũng đang ở tình trạng thừa ế.

    1.4. Tình trạng cung lệch cầu ngày càng gia tăng ở phân khúc nhà ở để bán

    Dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường BĐS chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng. Do phát triển tự phát, nên nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho những người có thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà bình dân, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ.

    Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng đa số lại nằm ở những dự án còn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng xong nhưng hạ tầng chưa hoàn thiện, xa trung tâm và có nhiều hạn chế trong đáp ứng nhu cầu về sinh hoạt, giáo dục, y tế, văn hóa,.. của người muốn mua. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án BĐS nhà ở để bán vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhu cầu tại các vùng, miền không được đáp ứng, khiến thị trường lâm vào tình cảnh vừa thừa và vừa thiếu. Nhiều dự án thiếu sự kết nối của cơ sở hạ tầng, bị bỏ hoang phí, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

    1.5. Một số phân khúc vẫn có tăng trưởng ngắn do sự thao túng của các “cò đất” và “đội lái”

    Nửa đầu năm 2011, thị trường BĐS vẫn chứng kiến sự tăng trưởng ngắn ở một số phân khúc như: (i) đất nền giá thấp tại Đông Anh, Sóc Sơn, Văn Điển (Hà Nội); (ii) thị trường đất nền, BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng; (iii) một số sản phẩm giá thấp như chung cư cho người có thu nhập thấp, chung cư diện tích nhỏ; (iv) BĐS tại đô thị của các tỉnh, thành phố do ảnh hưởng lan tỏa phong trào đầu tư BĐS tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng “con sóng” này là do các “cò đất” và các “đội lái” tạo lên. Do vậy, giá đất các khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau “cơn sốt” ngắn ngủi. Các nhà đầu tư ồ ạt rút tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh và kịch bản “Ba Vì” của đầu năm 2010 gần như được lặp lại.

    2. Giá giảm mạnh ở tất cả các phân khúc BĐS song thị trường vẫn “tê liệt”

    Từ khoảng giữa năm 2011, dưới tác động của siết chặt tín dụng của NHNN đối với thị trường BĐS (độ trễ chính sách khoảng 6 tháng), thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản sụt giảm và nợ xấu gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục tăng cao đã tạo nhiều áp lực cho doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS. Thị trường BĐS đã bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng và lớp băng dày đã “bao phủ” toàn thị trường.

    (i) Văn phòng cho thuê: Nguồn cầu hạn chế dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là quý 4/2011. Trong khi các văn phòng hạng A, B tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang khó khăn để lấp đầy các sàn thì một lượng sàn văn phòng lớn lại được tung ra. Thị trường chứng kiến sự giảm giá đồng loạt của các văn phòng cao cấp khu vực trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

    Bảng 3.2: Giá chào thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh quý 4/2011
    Đơn vị: USD/m2/tháng


    Hạng Sang Cao cấp Trung cấp
    Giá chào thuê trung bình 32,16 18,09 14,87
    Thay đổi theo quý -5,8% -1,5% -3,0%
    Thay đổi theo năm -8,3% -7,5% -8,5%

    Nguồn: CBRE

    (ii) Căn hộ để bán: Phân khúc này cũng trong tình cảnh thê thảm. “Khuyến mãi, chiết khấu” thậm chí là “bán tháo” là những cụm từ được người ta nhắc tới đối với phân khúc này. Nhiều chủ đầu tư ráo riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà,.. Nhiều dự án đã chấp nhận giá bán thấp hơn so với giá ban đầu để có khách hàng. Mặc dù giá giảm nhưng giao dịch vẫn ảm đạm và thanh khoản của thị trường vẫn rất thấp. Nguyên nhân giảm giá mạnh là do nhà đầu tư thiếu vốn và bị
    “xiết” nợ.

    Bảng 3.3: Giá chào bán căn hộ tại TP. HCM trên thị trường thứ cấp Quý 4/2011
    Đơn vị: USD/m2


    Hạng Sang Cao cấp Trung cấp Bình dân
    Giá chào bán trung bình 4.136 1.803 910 722
    Thay đổi theo quý - 2,2% -1,5% -3,9% -0,6
    Thay đổi theo năm -6,0% -4,4% -7,5% -0,7%

    Nguồn: CBRE

    (iii) Đất nền: Còn đối với phân khúc đất nền dự án, giá đã giảm chỉ còn bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Đến cuối năm 2011, các dự án phía Tây Hà Nội có mức giảm giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú… Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận cắt lỗ song thị trường vẫn gần như tê liệt.

    (iv) Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Đối với nhà giá thấp, hiện tượng ế ẩm cũng khá phổ biến. Trái ngược với cảnh chen lấn, rồng rắn xếp hàng đăng ký mua nhà trước đây, hiện một số dự án nhà dành cho người thu nhập thấp cũng gặp khó khăn ở đầu ra. Nguyên nhân của tình trạng này là: (i) giá nhà khá cao so với khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu thực về nhà ở; (ii) các dự án nhà thu nhập thấp đều ở những vị trí, địa điểm quá xa trung tâm, nơi làm việc của những người có nhu cầu mua nhà để ở.

    3. Cho vay khu vực ngân hàng vào lĩnh vực BĐS

    (i) Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương dẫn đầu về tỷ trọng tín dụng BĐS

    Tín dụng BĐS giảm ở tất cả các địa phương trên cả nước. Mặc dù giảm mạnh so với 30/6/2011 (giảm 21,4%), Thành phồ Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu cả nước về tỷ lệ tín dụng BĐS (44,94%), giảm nhẹ so với tỷ lệ 45,64% tại thời điểm 30/6/2011. Hà Nội xếp ở vị trí thứ hai, chiếm 25% tổng dư nợ tín dụng của cả nước. Việc sử dụng quá mức đòn bảy tài chính trong đầu tư và kinh doanh BĐS đã khiến hai địa phương này bị tác động nặng của chính sách thắt chặt tín dụng BĐS của NHNN.

    (ii) Dư nợ cho vay BĐS chủ yếu tập trung ở nhóm NHTM NN và NHTM CP với tỷ trọng trong tổng dư nợ cho vay BĐS toàn ngành lên tới 92,23%, giảm nhẹ so với mức 93,79% tại thời điểm 30/6/2011

    Trong tổng dư nợ cho vay BĐS thì vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng 16,34%, vay trung và dài hạn chiếm 83,66%. Trong toàn hệ thống, nhóm NHTM CP có tỷ lệ dư nợ BĐS cao nhất, chiếm 62,77%, giảm nhẹ so với mức 63,27% tại thời điểm 30/6/2011. Dư nợ BĐS của nhóm NHTM NN cũng giảm nhẹ từ mức 30,52% xuống còn 29,46%. Nhóm NHLD, NHNNg và Cty TC, CTTC có tỷ trọng cho nợ cho vay BĐS tăng nhẹ so với 30/6/2011. Trong khi đó, thị trường BĐS đang gặp khó khăn ở các phân khúc này (cung tăng nhanh, cầu giảm mạnh, giao dịch trầm lắng, giá cả sụt giảm). Điều này làm giảm chất lượng tài sản có và có thể gây ra rủi ro cho các NHTM.

    (iii) Mặc dù tổng tín dụng BĐS giảm song tín dụng cho cung BĐS tăng cao và làm thị trường BĐS thêm khó khăn trong giai đoạn trầm lắng

    Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng thì tăng trưởng tín dụng năm 2011 lại tập trung ở các phân khúc tạo cung cho thị trường (xây dựng khu đô thị; xây dựng văn phòng cho thuê; xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán). Tuy nhiên, tín dụng BĐS tạo cầu cho thị trường lại giảm. Điều này càng làm cho cung và cầu vốn mất cân đối và thị trường BĐS thêm khó khăn. Kênh vay vốn ngân hàng bị kẹt đã có tác động tiêu cực đến việc huy động vốn từ các nguồn khác như FDI, doanh nghiệp và người dân vào thị trường.

    Bảng 3.4: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay tại thời điểm 30/9/2011


    STT Chỉ tiêu cho vay Giá trị (tỷ đồng) Tăng/Giảm (%)
    1 KCN, KCX 13.877 + 5,74
    2 Khu đô thị 24.618 +13,08
    3 Cao ốc văn phòng 32.573 +20,81
    4 Sửa chữa, mua nhà để ở 54.285 -26,97
    5 Sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê 23.453 +76,60
    6 Mua quyền sử dụng đất 15.915 -13,00
    7 Đầu tư, kinh doanh BĐS 38.875 -36,23
    Tổng cộng 203.598 -13,46

    Nguồn: Bộ Xây dựng

    Tính đến 31/12/2011, dư nợ cho vay trong lĩnh vực nhà để ở tiếp tục là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay BĐS của các TCTD. Đây là lĩnh vực ít rủi ro bởi các tác động của chính sách vĩ mô. Tuy nhiên, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê, khu đô thị vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ, thậm chí dư nợ cho vay sửa chữa, mua nhà bán còn tăng 8,9% so với 30/6/2011. Trong khi đó, tín dụng cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất công nghiệp lại giảm mạnh, bằng 48,9% so với 30/6/2011.

    4. Tác động chéo của thị trường BĐS với thị trường tài chính

    (i) Thị trường BĐS phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng

    Các NHTM không chỉ tài trợ cho các doanh nghiệp BĐS mà còn là nhà cung cấp vốn cho các nhà đầu tư/người tiêu dùng cá nhân có nhu cầu mua BĐS để sử dụng hoặc đầu cơ. Bởi vậy, thị trường phụ thuộc khá chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của khu vực ngân hàng. Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng M2
    (độ trễ 2-3 tháng). Tương tự như vậy, thị trường BĐS khởi sắc và sôi động khi cung tiền và tăng trưởng tín dụng cao. Thị trường suy giảm, thậm chí đóng băng khi tăng trưởng cung tiền và tín dụng suy giảm (độ trễ 6 tháng). Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng năm 2011, tín dụng BĐS sụt giảm, tác động mạnh lên tính thanh khoản và làm thị trường BĐS đóng băng kéo dài.

    (ii) Đóng băng trên thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu của khu vực ngân hàng

    Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất lớn. Theo NHNN, tổng dư nợ cho vay BĐS tính đến cuối năm 2011 là 201.000 tỷ đồng, tuy đã giảm 14,25% so với 31/12/2010 nhưng vẫn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của toàn hệ thống (8,75%). Tỷ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%) và Malaysia (7%).

    Việc thực thi chính sách tài khóa và tiền tệ thắt chặt quá mức đối với thị trường BĐS (giảm hạn mức tín dụng, tăng lãi suất ngân hàng, cắt giảm chi tiêu công,..) là một trong những nguyên nhân tác động làm thị trường BĐS trầm lắng, thậm chí đóng băng. Tình trạng này nếu tiếp tục kéo dài mà không sớm được khắc phục thì lượng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể cả đầu tư vào cung và cầu BĐS) đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi của khu vực ngân hàng. Theo NHNN, tính đến 31/12/2011, tỷ lệ nợ xấu BĐS là 3,52%. Đáng lưu ý là tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các NHTM CP quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm trên 20% tổng dư nợ.

    (iii) Sự suy giảm của thị trường BĐS làm thị trường chứng khoán thêm khó khăn

    Giao dịch trên thị trường BĐS trầm lắng, giá cả sản phẩm hàng hóa BĐS sụt giảm, lợi nhuận kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS suy yếu đã làm cổ phiếu nhóm thị trường BĐS giảm mạnh. Sự suy giảm của thị trường BĐS đã tác động mạnh đến thị trường chứng khoán, làm giảm khối lượng và giá trị giao dịch của thị trường, thậm chí làm cạn kiệt tính thanh khoản của thị trường chứng khoán. Ở chiều ngược lại, thị trường chứng khoán suy giảm làm doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu tăng vốn.

    (iv) Làn sóng mua bán sáp nhập các dự án BĐS tăng mạnh

    Việc mua bán, sáp nhập các dự án BĐS là xu thế tất yếu trong bối cảnh kinh tế khó khăn và tài chính hạn hẹp. Đóng băng kéo dài trên thị trường BĐS đã khiến nhiều chủ đầu tư phải đối mặt với tình trạng hàng không thể bán được nhưng áp lực trả nợ ngân hàng ngày càng gay gắt. Tuy nhiên, hiện có khá nhiều lựa chọn giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn từ ngân hàng khi tìm được đối tác phù hợp, theo các phương thức: (i) bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba; (ii) tìm kiếm đối tác góp vốn; (iii) bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại và văn phòng theo giá sàn; (iv) bán một phần cho các bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng các dự án khác. Đây chính là thời điểm hoạt động mạnh của các công ty mua bán nợ và là cơ hội của mua bán, sáp nhập.

    ______________________

    [1] Grant Thornton Việt Nam là công ty kiểm toán độc lập 100% vốn nước ngoài hoạt động tại Việt Nam từ năm 1993 trong lĩnh vực Kiểm toán, Tư vấn doanh nghiệp và Tư vấn thuế và là thành viên đầy đủ của tổ chức kiểm toán và tư vấn quốc tế Grant Thornton International.

    [1] Nhóm NHNN thiếu Agribank

    [1] Mức được đánh giá là có khả năng thanh toán trong ngắn hạn và thanh toán nhanh.

    [2] Chỉ thị 01/CT-NHNN đưa ra hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2011 chỉ dưới 20%, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất trên tổng dư nợ tối đa là 22% vào cuối quý 2/2011, tối đa 16% vào cuối năm 2011, đồng thời đầu tư trái phiếu doanh cũng sẽ được tính vào dư nợ tín dụng theo quy định của NHNN. Theo đó, ngày 1/9/2011, NHNN ban hành Thông tư số 28/2011/TT-NHNN quy định việc các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua TPDN.

    [3] như Xây lắp dầu khí Nghê An (PVA), Đông Hải Bến Tre (DHC), Anvifish (AVF), Ticco (THG), Chế tạo máy Dĩ An (DZM)…

    [4] Theo TCTK, chỉ số giá nguyên, nhiên, vật liệu dùng cho sản xuất năm 2011 tăng 21,27% so với năm 2010.

    [1] Số liệu báo cáo cập nhật đến ngày 9/3/2012.

    Chủ đề: Kinh tế

    Hãy chia sẻ suy nghĩ của bạn

    0 phản hồi