Nguyễn Ngọc Già - Cứu bất động sản hay cứu ai? (phần 1)

  • Bởi Khách
    31/03/2012
    5 phản hồi

    Nguyễn Ngọc Già

    img_0026.jpg

    River park (Phú Mỹ Hưng) - Dự án đã giao nhà hơn 9 tháng. Quy mô trên 200 căn. Chỉ lác đác không quá 20 hộ ở. Toàn bộ số hộ này là nước ngoài thuê.

    Trang VnEconomy có bài: Doanh nghiệp bất động sản: “Khó nhưng chưa đến mức phá sản” (1), phỏng vấn ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây Dựng, trong có các nội dung chính:

    - Tình hình kinh tế VN hiện khó khăn, thị trường BĐS cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS không đến nỗi phải phá sản.

    - Nhà nước có thể mua lại một số dự án để làm nhà công vụ, phục vụ cho cán bộ nhà nước (!).

    Thông tin đó khó làm tôi chấp nhận được. Không gì hay hơn là đi thực tế.

    Thời gian có hạn và vì quá xa, nên tôi quyết định cùng người bạn trực chỉ một vài dự án Phú Mỹ Hưng (Q.7) và quanh đấy (Nhà Bè) để làm cuộc điều tra bỏ túi.

    Dọc đường đi, bạn tôi - một dân môi giới chuyên nghiệp có uy tín về BĐS hơn 15 năm trong nghề cho biết: "Nếu anh qua khu vực Q.2, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh v.v... sẽ thấy còn thê thảm hơn!". Tôi hỏi: "Sao vậy?". "Vừa xấu vì quy hoạch kém, vừa thiết kế chắp vá, lạc hậu, tiện ích phục vụ dân cư không đáng kể, quy mô tủn mủn, mật độ xây dựng quá cao, vừa luộm thuộm trong dịch vụ quản lý, lại chụp giựt, bởi các chủ đầu tư hiện nay chỉ làm sao tháo chạy nếu có thể tháo chạy. Dụ dỗ khách hàng được cỡ nào thì ráng dụ. Chẳng ai còn mặn mà nghĩ xa xôi!" - Bạn tôi trả lời thật cay đắng!

    Hiện tôi còn một số ảnh cùa vài dự án đang rất bê bết (như Kim Long, kề bên Hoàng Anh Gia Lai thuộc Công ty Phú Long) (2), nằm ngay dưới đường điện cao thế, dù được xây khá đẹp nhưng không khỏi băn khoăn tính mạng người dân khi vào đây ở (*).

    * * *

    Trên đường Nguyễn Hữu Thọ cho đến Nguyễn Văn Linh, kéo dài vào khu vực Phú Mỹ Hưng và quanh trục Nguyễn Lương Bằng, dọc theo siêu thị Lotte (Hàn Quốc), ngang qua Hoàng Anh Gia Lai, suốt dọc phía sau đại học RMIT là khu Trung Sơn, nơi Công ty Thảo Loan (mẹ của Cừờng đô la) đang ngưng trệ gần 6 tháng qua, một không khí đìu hiu bao trùm cả khu vực rộng lớn, bất chấp đó là khu căn hộ cao cấp Sunrise City, nơi nổi tiếng đình đám vì đã bán được căn hộ hơn 550m2 cho ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng với giá 5.000.000 USD.

    img_0015.jpg

    Dự án Kenton (gần Phú Mỹ Hưng) ngưng thi công 1 năm nay. Chủ đầu tư - Tài Nguyên. Quy mô trên 9 ha và hơn 1.600 căn hộ. Giá trung bình 2.500 - 4.500 USD/m2 (khi đang sốt giá). Hiện nay không ai mua.

    Tiếp chuyện chúng tôi (trong vai người đi mua nhà đất) một số nhân viên kinh doanh công ty môi giới đang ngắc ngoải sống qua ngày cho biết:

    1. Phú Mỹ Hưng - công ty nổi tiếng nhất hiện nay, gần như trong suốt 2011 cho đến tháng 3/2012, hầu như họ bán được không quá 2% số biệt thự, căn hộ đang tung ra như: River park, Riverside, Cảnh Viên 3, Biệt thự hạng sang có tên Chateau, mà trong đó, có căn giá trị trên 100 tỉ đồng với diện tích đất hơn 770m2. Tổng số căn hộ, biệt thự, công ty này đang nắm giữ là hơn 500 căn cần bán ra.

    Dự án River Park (xem ảnh) đã bàn giao cho khách hàng giữa 2011, nhưng lác đác không quá 20 căn/200 căn có người ở (nói rõ, dự án này bán ra từ 2010, để bạn đọc không nhầm lẫn số bán ra trong 2011 đến nay). Các căn hộ hiện sáng đèn, hầu như là người nước ngoài thuê. Căn hộ hạng sang này với diện tích 120 - 150m2, có giá không dưới 5 tỉ đồng/căn và PMH chưa có ý định giảm giá, chỉ ưu đãi bằng cách kéo thời gian thanh toán 18 tháng, dù các căn hộ đã hoàn thành.

    Số vốn mà PMH hoàn thành các dự án tuyệt đại đa số là vốn vay. Đau nhất là vốn vay từ các ngân hàng VN. Trước đó, 5 NH VN (Vietinbank, Vietcombank, Bảo Việt, Gia Định, ACB) đã tài trợ vốn giai đoạn 1 cho PMH xây dựng khu Hồ Bán Nguyệt không dưới 1.200 tỉ trong tổng số 200 triệu USD(3). Vốn này hiện đang ngậm... trái đắng! Các ngân hàng đang ngập trong nợ. Khu Hồ Bán Nguyệt thật đẹp với shopping mall, restaurant, officetel, apartments for lease, cụm 5 rạp cinéma, super market v.v... nhưng vắng vẻ đìu hiu, không có dấu hiệu nào báo cho thấy có thể hoàn vốn được trong vòng 5 năm tới cho giai đoạn 1 theo cam kết.

    Công ty PMH cũng đang tranh chấp với cư dân về tiền sử dụng đất, mà cho đến nay hơn cả ngàn hộ vẫn chưa chịu đóng, vì họ cho rằng đó là nghĩa vụ của PMH. Đóng tiền SDĐ quá cao, coi như họ mua nhà, căn hộ đến 2 lần. Vụ việc đang bỏ ngỏ, cơ quan thuế vẫn đang cùng PMH ép người dân đóng bằng cách hù dọa thời gian hết hạn, sẽ tính theo giá mới đắt hơn nhiều lần.

    2. Công ty Tài Nguyên với dự án được giới thiệu ầm ĩ một dạo, hiện như bãi hoang vắng ngắt trong buổi chiều tà, làm cho không khí càng đượm buồn hơn. Hiện Công ty này nghe nói đã bán lại dự án cho Đoàn Nguyên Đức, nhưng cả hai bên không lường nổi tình hình BĐS tồi tệ quá cỡ, nên HAGL hiện vẫn còn đang thương thảo chưa xong giá cả với Tài Nguyên, mà có vẻ chẳng buồn xúc tiến tiếp, dù trước đó hai bên đã ký biên bản thỏa thuận. Lác đác vài chú bảo vệ, đi lòng vòng quanh khuôn viên hơn 9ha càng thấy lẻ loi với các tòa nhà thô mộc mà dáng vóc ẩm mốc bề ngoài cho biết đã bỏ không, hơn 1 năm qua. Một kỹ sư xây dựng cho biết, để hoàn thiện cả hơn 1.600 căn này, cần không dưới 2.000 tỉ đồng để bảo đảm theo cam kết là khu căn hộ thuộc hàng unique (độc nhất vô nhị). Căn hộ mẫu phải nói rất đẹp, nhưng rất tiếc, thực tế chỉ là những building thô mộc đang hoang phế trong mùa mưa sắp đến.

    img_0017.jpg

    Hoàng Anh Gia Lai (giáp Phú Mỹ Hưng) chỉ hoàn thiện bên ngoài hơn 8 tháng nay. Không còn đủ vốn tiếp tục nữa. Quy mô trên 2.500 căn. Nhìn vẻ ngoài cứ ngỡ là xong, thực chất bên trong chỉ là phần thô. NV. kinh doanh không biết bao giờ hoàn thiện xong & giao nhà cho khách.

    img_0018.jpg

    Tầng trệt dành cho shop kinh doanh của HAGL ngổn ngang. Không ai quan tâm.

    3. Hoàng Anh Gia Lai. Sẵn đó, chúng tôi tạt sang bên đường để ngắm 3 cụm buidling của bầu Đức (xem ảnh), với hơn 2.500 căn, hiện chẳng còn mua bán được thêm căn nào. Số căn hộ bán được, nhân viên kinh doanh không nắm rõ, vì số liệu là "ở trên" nắm, nhưng theo phỏng đoán của họ, chắc không quá 30% trên tổng số bán được từ 2 năm qua. Phía dưới là các căn shop, họ cho biết vẫn còn khá nhiều căn chưa bán được, vì khách hàng hiện nay chắc là không còn tiền (?!). Giá căn hộ vào thời điểm nóng sốt, từ giá gốc 18 triệu lên dần 22 triệu, các căn "view" đẹp, tầng cao lên đến 25 triệu/m2. Nay có người chịu không nổi lãi ngân hàng, do ham lướt sóng, vừa rồi kêu bán lỗ 30% - 40% trên giá mua lại (nghĩa là trên giá 22 - 25 triệu), vẫn chẳng ai màng đến!

    img_0013.jpg

    Cty. Thảo Loan (mẹ của Cường đô la) đã ngưng thi công hơn 6 tháng nay. Chưa biết khi nào tiếp tục. Quy mô hơn 100 căn

    4. Thảo Loan plaza. Như trong ảnh, đó cũng chỉ là cụm nhà bỏ phế gần 6 tháng qua mà không biết bao giờ tiếp tục. Quanh quất hỏi những người bán nước ven đường, họ cho biết đã lâu lắm không thấy bà Loan ghé qua đây. Một số công ty môi giới quanh khu vực cho biết: Giá căn hộ từ 16,5 triệu - 18 triệu/m2 sau đó lên 20 - 22 triệu/m2. Hiện cũng không có khách hàng nào quan tâm. Lượng bán ra không quá 10% (trong tổng số hơn 100 căn) trong năm qua. Cạnh đấy, còn 2 mảnh đất rộng, một mảnh 30.000m2 và một mảnh hơn 10.000m2 cũng của Công ty Thảo Loan, dựng rào quây kín, nhưng không hề có dấu hiệu gì của động thổ.Các khoảnh đất quây kín, bên trong đang cho mướn làm bãi đỗ xe tải(!).

    * * *

    Rời khỏi 4 nơi đi qua, chúng tôi đã mất không dưới 3 giờ đồng hồ để điều tra bỏ túi. Mệt bã người. Càng cảm thông với các nhà báo "trên đường gió bụi" để có những phóng sự điều tra dữ dội và nguy hiểm, phục vụ người dân.

    (Kỳ sau: Giải pháp nào cho thị trường BĐS? Cứu ai?)

    Nguyễn Ngọc Già
    _______________

    http://vneconomy.vn/20120330093747155P0C17/doanh-nghiep-bat-dong-san-kho-nhung-chua-den-muc-pha-san.htm (1)

    http://www.phulong.com/index.php?lang=vi (2)

    (*) Ảnh khá mờ vì trời bắt đầu tối và tôi không có máy ảnh tốt hơn, nên không tiện đưa lên. Chúng tôi đi bằng xe gắn máy (vì cũng chả có xe hơi mà đi), trong vai dân quèn (tất nhiên cũng quần áo chỉnh tề theo kiểu "giấy rách phải giữ lấy lề", chứ không quá lè phè) đi mua căn hộ để sống lúc tuổi già, với đồng tiền có hạn. Trước đây, những "thành phần" như thế, không được đon đả tiếp đón, nhưng nay chúng tôi được đón tiếp như thượng khách :( Đó cũng là cái cách "trông mặt bắt hình dong" của giới kinh doanh VN, nên dễ bị bề ngoài sang trọng của các đại gia khoác lên cho dễ lừa, Ví dụ, gạt tiền trong hàng loạt vụ bể hụi tại miền Bắc, hay như đại gia Phan Thị Diệu Hiền (Cần Thơ) vừa qua. Người dân cũng nên rút kinh nghiệm khi xét đoán bề ngoài như thế, để sau này không bị lừa đảo nữa.

    http://www.orbitec.vn/?id=13&cid=163 (3)

    P/s: tôi có gửi ảnh bằng email qua địa chỉ [email protected]. Dân Luận giúp tôi, trình bày nhé! Cám ơn các bạn.

    Chủ đề: Kinh tế

    Hãy chia sẻ suy nghĩ của bạn

    5 phản hồi

    Theo bài viết trang báo Lao Động mà Dân Luận vừa dẫn về trong phần phản hồi. Tôi tư vấn cho các ông, bà trong lĩnh vực BĐS (xin nói rõ, tôi chẳng thương hại gì các ông, các bà, nhưng đây là cơ hội có một không hai cho người lao động nghèo có được chỗ ở, nên tôi cứ nói ra, các ông bà có làm hay không thì tùy, tuy nhiên nếu ông bà quyết làm thì không thể nào không có sự tiếp tay của ông Nguyễn Tấn Dũng và bộ Tài Chính, chính quyền địa phương, đặc biệt Ngân hàng Nhà nước của ông Nguyễn Văn Bình).

    Trước tiên phải nói rõ: các ông (bà) Đỗ Thị Loan, Vũ Anh Tâm, Vũ Viết Ngoạn trong bài báo nói trên cho đến Đoàn Nguyên Đức, Cường Đô La, Thảo Loan v.v... hoàn toàn không có kiến thức về lãnh vực BĐS, bởi họ xuất thân là những người nếu không chạy chức thì là những anh chạy dự án, chạy đất bằng mối quan hệ, hoặc buôn lậu, kinh doanh chụp giựt. Đặc biệt đứng trước đối tác nước ngoài, dễ bị mờ mắt trước những thiết kế đẹp như mơ, những con số, những khoản đầu tư mang lại lãi khủng do họ tư vấn.

    Tôi nói rõ như thế để các ông, các bà đừng tự ái, bởi quan chức và phần lớn doanh nhân Việt Nam ta có cái lạ mà quen: sính ngoại một cách mù quáng!

    Chỉ có "ta" ngu, chứ "tây" không dốt. Chỉ có "ta" móc túi "ta" và móc túi dân ta, lại còn mang về cho "tây". Bọn nó cười vào mũi và tay cứ cầm tiền!

    Thử nhìn vào Phú Mỹ Hưng. Hiện nay PMH vẫn trơ trơ, chẳng chết thằng tây nào cả, trong khi các ông, các bà cuống quít và hoang mang, hoảng loạn như thế! Biết sao không? Tiền đầu tư của PMH hoàn toàn là tiền "TA" đấy ông bà ạ! Có phá sản thì các ngân hàng Việt Nam lãnh đủ, PMH chỉ việc bỏ lại và cuốn gói... dông! Xong! Vốn của phía T&D bỏ vào liên doanh PMH, họ đã thu về từ đời tám hoánh rồi! Đó là lý do tại sao, cho đến nay, BĐS thê thảm vô cùng mà PMH vẫn tà tà rao bán, bán được thì bán không được cứ để đó. Ngân hàng đòi nợ ư? Hượm đấy! Bao giờ họ bán được thì trả. Cưỡng chế ư? Phát mãi ư? Dám? Thử đích thân Lê Thanh Hải, Lê Hoàng Quân cùng các Sở Tài chính, Cục thuế, kể cả công an vào thử? Dám?

    Nói để cho các ông bà thấy, chỉ có nhà nước này ngu dại và các doanh nghiệp tham lam vơ vét của dân chứ làm gì dám động đến nhà đầu tư nước ngoài?!

    Các ông, các bà cần nhớ phương châm kinh doanh: "cái gì cũng có giá của nó". Đừng cầu toàn và đòi hỏi vốn trăm đồng ráng vớt năm, sáu chục đồng. Đừng mơ trong thời điểm hiện nay!

    Sau đây là những điều cần làm trước cho hai thị trường Hà Nội và Saigon:

    - Thống kê toàn bộ số lượng căn hộ, mảnh đất:

    - Thống kê toàn bộ giá trị đầu tư dở dang, trong đó:

    + Vốn chủ đầu tư ( ví dụ: vốn cổ đông, vốn tái đầu tư của tập đoàn, vốn từ lãi sau thuế, vốn dự trữ rủi ro (vốn dự phòng) vốn cá nhân v.v...)

    + Vốn vay (chia rõ: vay NH Việt Nam, vay NH nước ngoài, vốn ứng trước (nghĩa là của khách hàng đã nộp theo tiến độ khi ký hợp đồng)v.v...)

    + Suy ra tỉ lệ:
    - Vốn chủ đầu tư: ...%/tổng vốn đầu tư
    - Vốn vay: ..........%/tổng vốn đầu tư

    Tất cả những con số nêu trên phải là số thực, không doanh nghiệp nào được báo láo, kê lên cao, hạ thấp xuống v.v... Toàn bộ các doanh nghiệp gởi số liệu về cho UBNDTP (HN và SG).

    - Tổ chức Ủy ban đấu giá quốc gia: Ủy ban này phải tập hợp những người khách quan, có chuyên môn về định giá, tổ chức đấu giá, giỏi tiếng Anh. Nhân sự phải do Chính phủ bổ nhiệm công khai thông qua thi tuyển công minh với tiêu chí rõ, phải lên được phương án đấu giá khả thi và trình bày trước chính phủ. Thù lao cho những người được tuyển dụng phải tương xứng theo thỏa thuận cả gói đấu giá, không phải cái cách trả lương theo tháng, theo năm. Trước đó phải cấp một khoản chi phí cho các cá nhân, tổ chức tham gia thi tuyển (ước tính 10.000 USD kèm với các điều kiện bắt buộc như không đạt kỳ thi phải hoàn trả và có tài sản thế chấp).

    - Khi thi tuyển, chọn người xong, Ủy ban này chỉ chịu trách nhiệm trước chính phủ, không lệ thuộc bất kỳ một ai. Ủy ban này sẽ làm việc theo nhóm, chia ra 2 nhóm cho hai thị trường. Phải có một chủ tịch UB chịu trách nhiệm chung và toàn bộ.

    - Tiến hành đấu giá theo phương án đã chọn [có thể kết hợp ý hay của người này(tổ chức này) với ý hay của người khác (tổ chức khác)]. Cần có sự đồng thuận, hợp nhất ý kiến của những cá nhân (tổ chức) khi trúng tuyển. Phải đoàn kết trong nội bộ UB đấu giá.

    - Tiến hành đấu giá theo tình hình nguy ngập, chọn những dự án đang nguy hiểm nhiều (ví dụ vốn vay so với vốn dở dang cao, chiếm trên 50% chẳng hạn). Sau khi đấu giá thành công những dự án này thì tiếp tục các dự án "nhẹ gánh" hơn (nếu chủ đầu tư dự án vẫn còn muốn giải cứu).

    - Giá trị đấu giá sau khi đã trừ chi phí phục vụ đấu giá (lương bổng, thuyết trình, điện nước, xăng xe di chuyển cho khách tham gia đấu giá đi xem thực tế v.v...) sẽ tiến hành phân chia theo số còn lại tương ứng với tỉ lệ của các loại vốn tham gia vào dự án. Ví dụ, dự án có tổng vốn đầu tư dở dang là 1.000 tỉ đồng. Sau đó, đấu giá chỉ còn 400 tỉ chẳng hạn. Phân chia như sau:

    Cơ cấu vốn đầu tư dở dang:

    + Vốn vay NH: 50%
    + Vốn ứng trước của khách hàng: 30%
    + Vốn chủ đầu tư: 20%

    Lấy số tiền đấu giá được (như ví dụ 400 tỉ) chia theo tỉ lệ nói trên. Ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng đã ứng trước phải chấp nhận cách phân chia này.

    Giải quyêt hậu quả thứ nhất: Ngân hàng phải chịu trách nhiệm số lỗ, tự hạch toán trừ vào lương và các khoản phúc lợi, thưởng của những người đã ký cho vay (TGĐ, Phó TGĐ, HĐQT, chủ tịch HĐQT, các cổ đông NH v.v... cứ theo tỉ lệ lương mà trừ dần cho đến khi nào trả xong nợ, có thể kéo dài trong mười năm. Ví dụ một TGĐ một NH lương hàng tháng là 100 triệu thì trừ đi 70% lương hàng tháng cho đến khi nào họ dứt khoản nợ mà họ chịu). Nói tóm lại, toàn bộ các NH, các cổ đông phải chịu lỗ theo tỉ lệ góp vốn và lương họ lãnh hàng tháng.

    Giải quyết hậu quả thứ hai: Các cổ đông thuộc các tập đoàn phải chấp nhận cách phân chia "của đổ hốt lại" như thế này .

    Giải quyết hậu quả thứ ba: các khách hàng đã ứng trước cũng phải chịu lỗ theo số tiền đấu giá thu về được. Sau đó, khách hàng nào muốn tiếp tục mua dự án đó thì được ưu tiên giữ nguyên căn hộ, vị trí, hướng nhà như đã chọn và mua lại theo giá chủ đầu tư mới.

    Cần nhớ, cách đây 5 năm, giá một căn hộ hạng sang (150m2)tại PMH chỉ có khoảng 1,8 tỉ đồng/căn, hiện nay họ vẫn giữ 5 tỉ đồng/căn. Các căn hộ bình dân (60m2) thời điểm đó chỉ khoảng 300 triệu/căn.

    Theo kinh nghiệm cho thấy. Giá bất động sản hiện nay hoàn toàn phải chấp nhận trở về 5 năm trước. Nghĩa là căn hộ bình dân chỉ khoảng 4 triệu - 5 triệu/m2. Căn hộ hạng sang khoảng 7 - 9 triệu/m2. Căn hộ siêu sang 15 - 20 triệu/m2

    Đó là giá hợp lý cho thị trường hiện nay.

    Làm được điều này là cơ hội cho người nghèo tìm được chỗ ở, giải phóng sức sản xuất, cá nhân trực tiếp từ doanh nghiệp BĐS cho đến ngân hàng, các cổ đông thấm thía thế nào là kinh tế thị trường đúng nghĩa.

    Chỉ có cách đấu giá công khai, công bằng, không đặt lợi ích cá nhân, phe nhóm, không thiên vị cho bất kỳ doanh nghiệp nào mới giải quyết được bế tắc hiện nay.

    Riêng ông Nguyễn Tấn Dũng có thể xem việc giải cứu BĐS đúng nghĩa là cơ hội cho ông còn ngồi lại đến hết nhiệm kỳ mà không cần thay ngựa giữa dòng.

    (Nếu DL thấy phản hồi này có lý đề nghị cho lên trang chính)

    Vấn đề của thị trường bất động sản rất nghiêm trọng

    Ngày 11.4 tại TPHCM, Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia (UBGSTCQG) đã có buổi đối thoại với các doanh nghiệp (DN) thuộc Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) để khảo sát về tình hình sản xuất kinh doanh, nhằm đi sâu tìm hiểu các khó khăn, vướng mắc của DN. Không khí buổi đối thoại rất căng thẳng, hầu hết các DN phát biểu tại buổi đối thoại cho biết họ đã chết lâm sàng.

    100% doanh nghiệp chết lâm sàng

    Trong phần phát biểu khai mạc buổi đối thoại, ông Vũ Viết Ngoạn - Chủ tịch UBGSTCQG - cho biết, quy mô thị trường BĐS theo số liệu ngân hàng thì quy mô vừa phải thôi, chỉ chiếm từ 8-9% dư nợ. Tác động của dư nợ tín dụng BĐS nếu có làm nợ xấu tăng thêm cũng chỉ 1,5-2%, đưa tổng dư nợ xấu dưới 5% chưa đến mức phải cảnh báo. Tuy nhiên, thực tế nợ BĐS có phải chỉ 8-9% hay không? Một vấn đề khác chúng tôi quan tâm là hệ số đòn bẩy tài chính trong BĐS là bao nhiêu. Nếu số vay từ 1,5 đến 1,7 lần vốn tự có, tác động vừa phải, DN có thể chịu đựng được. Vấn đề là thực tế hệ số đòn bẩy trong BĐS là bao nhiêu? Vốn vay gấp 2-3 lần số sở hữu thì là chuyện khác. Lâu nay những con số không được rõ lắm, phân tích hơi khó. Quy mô của BĐS chỉ ở mức vừa vừa, tác động vừa vừa lên nền kinh tế, thì chưa cần dùng đến biện pháp, chính sách để giải cứu thị trường.

    Sau phần phát biểu của ông Vũ Viết Ngoạn, đã có hàng chục ý kiến phát biểu của DN, phần đông đều cho rằng những vấn đề của thị trường BĐS, khó khăn của DN BĐS nghiêm trọng hơn rất nhiều so với những đánh giá chính thức. Bà Đỗ Thị Loan – Phó Chủ tịch thường trực Horea - cho rằng: “Số liệu chính thức thì tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS là khoảng 200.000 tỉ đồng. Theo tôi, đây không phải là con số thực. Con số thực nó phải gấp vài lần. Thị trường BĐS, DN BĐS đang tụt dốc. Nếu thị trường BĐS sập đổ, DN BĐS phá sản hàng loạt thì hệ thống ngân hàng sẽ bị kéo theo”.

    Nói về những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn của các DN trong thời gian qua, bà Đỗ Thị Loan cho biết: Các DN BĐS đang phải chịu lãi suất quá cao, lãi suất công khai thì khoảng 20%/năm, nhưng lãi suất dưới gầm bàn lên đến 30%/năm, vay bên ngoài còn cao hơn, vay 1 tỉ đồng chỉ nhận được 600 triệu đồng nhưng phải ký nhận 1 tỉ đồng. Đại diện Cty Lê Thành – một DN được biết đến như mẫu hình thành công nhờ kiên định chỉ làm các dự án nhà ở giá thấp – cho biết: “DN tôi được xem là điển hình thành công, nhưng trong tình hình hiện nay chúng tôi cũng đã chết, chỉ chờ chích điện kích thích để sống lại, DN của tôi chết có nghĩa là 100% các DN BĐS khác cũng đã chết lâm sàng”.

    Thị trường vốn - thòng lọng thắt cổ nền kinh tế

    Ông Vũ Anh Tâm - Phó Chủ tịch Horea, đồng thời là một chủ DN BĐS lớn - bức xúc trình bày với đoàn công tác của UBGSTCQG: “Tôi tin rằng, những tiếng nói của DN nếu xác đáng sẽ đến được với Chính phủ. Tình hình thực tế của thị trường BĐS nghiêm trọng hơn những gì đã nói và được biết đến. Đầu ra của thị trường phẳng trên mọi phân khúc... Không thị trường nào có thể phát triển trong điều kiện lãi suất như thế này. Bản chất là không ai bỏ tiền vào khu vực mất thanh khoản. Các nhà thầu, các nhà sản xuất bị vạ lây. 4 năm nay DN ăn mòn gần hết tài sản. Các ngân hàng không thể giải quyết thanh khoản nếu các DN càng ngày càng chết. Lãi suất cao, chẳng khác gì thòng lọng siết vào cổ chúng ta. Các DN mất hết tài sản không quan trọng nếu có kết quả tốt. Hiện nay, DN BĐS bán sản phẩm chỉ bằng 50-60% giá thành cũng không bán được, người ta để tiền trong ngân hàng hưởng lãi sướng hơn”.

    Không khí buổi đối thoại giữa các hội viên Horea và đoàn công tác của UBGSTCQG cực kỳ căng thẳng. Trong phần phát biểu tổng kết, với tư cách cá nhân, ông Vũ Viết Ngoạn cho biết: “Thị trường BĐS trên địa bàn TPHCM nói riêng và toàn quốc nói chung hết sức trầm trọng, phạm vi rất rộng ở tất cả các phân khúc. Thị trường gần như đóng băng, không tiêu thụ được. Đầu ra của thị trường BĐS cần phải quan tâm nhiều hơn, Chính phủ đã có định hướng, tập trung vào một số phân khúc như nhà thu nhập thấp, từ đó lan tỏa ra toàn thị trường... Hỗ trợ một phần giải pháp tài chính, xem xét dãn thuế, hạ lãi suất mới giải được bài toán đầu vào cho thị trường BĐS, vì vậy cần phải đẩy nhanh tiến trình giảm lãi suất. Một giải pháp khác cũng cần xem xét cho DN dãn nợ, không phải đại trà tất cả...”.

    “Thái độ của cuộc họp phản ánh mức độ gay go của nền kinh tế như thế nào, tình hình rất là căng thẳng. Thị trường BĐS là thị trường tài sản lớn nhất hiện nay, nếu nó nguy kịch thì tầm chấn động của nó sẽ rất khủng khiếp. Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS không? Bơm lượng tiền khổng lồ, dẫn đến lạm phát ngay, nền kinh tế sụp đổ ngay. Dùng lượng tiền vừa phải để giải cứu, đó là một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu. Anh Ngoạn có hứa kéo mấy bộ vào đối thoại với DN, tôi sợ không biết lúc ấy còn bao nhiêu người đến dự với tư cách là ông chủ hay là lúc đó đã về quê kiếm ăn rồi. Mong TPHCM có những sáng kiến, những gợi ý để trung ương đưa ra được những giải pháp cho sát sườn”.

    Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên

    Ngọc Huân
    http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Van-de-cua-thi-truong-bat-dong-san-rat-nghiem-trong/59793.bld

    Trước hết phải đặt câu hỏi: tại sao lại nên cứu Bất Động Sản và ai là kẻ được lợi trong việc dùng tiền của người dân nghèo để đi cứu người giàu đó?
    Tôi còn nhớ như in rằng, vào thời điểm sốt BĐS những năm 2007-2010, giá BĐS tăng vọt từng ngày, từng giờ, người đầu tư thứ cấp xếp hàng,chen nhau, thậm chí đút lót rất nhiều để mua nhà và căn hộ ở các dự án. Các chủ BĐS giàu lên một cách nhanh đến chóng mặt, có chủ còn nói với tôi: tiền em thu về nhiều quá, đếm không xuể, em phải mua cân tạ về cân tiền cho nó nhanh. Thế rồi mua ô tô khủng, máy bay xịn, rồi ăn, rồi chơi, rồi phá tiền như sợ không kịp.Sự tăng giá đó phần lớn có sự thổi phồng dự án, nhu cầu, khả năng thu lãi qua các loại cò BĐS, dược thuê bởi các chủ dự án. Thế rồi như một cơn lũ giá, giá tăng đến nỗi chở thành giá ảo, cao gấp cả chục lần so với giá trị thực, nhu cầu ảo cũng tăng lên.Lúc đó tôi có hỏi một chủ BĐS, rằng đây là hiện tượng bong bong mà các nước phát triển trước đã biết, không có gì lạ, sẽ có lúc phải vỡ. Lúc đó sẽ có nhiều người vỡ nợ vì BĐS. Anh ta trả lời rằng : ai cũng biết thế, nhưng ai cũng tham lợi, thấy có lãi thì ham, cứ mua, cứ tăng giá. Mình cũng vậy, cứ có lãi là làm, nghĩ làm gì cho mệt, còn thằng nào ngu cho chết. Tôi hỏi tiếp: thế những người dân có nhu cầu thực mà không mua được nhà ở thì thế nào. Anh nói, ở đâu cũng có bất công, ở đâu mà chẳng có người không có nhà ở, tư bản hay XHCN cũng thế thôi, có muốn lo cũng không được. Ở nước ta hiện nay, lãnh đạo đất nước không phải là Đảng hay Nhà nước mà là tiền lãnh đạo. Cứ có tiền thì mua được tất cả, không tiền là ra ăn mày. Bẵng đi một thời gian tôi không có dịp gặp anh.Hôm rồi, gặp anh ở hội nghị về giải cứu BĐS tại Hà nội, thấy anh hô hào nhà nước phải cứu BĐS, tôi hơi ngạc nhiên. Hết họp, tôi gặp và nói chuyện với anh, tôi hỏi: tại sao lại phải cứu BĐS và cứu như thế nào? Anh trả lời: BĐS tạo ra rất nhiều công ăn việc làm, đóng góp nhiều cho ngân sách nhà nước, nếu không cứu thì các doanh nghiệp BĐS sẽ chết gần hết. Tôi hỏi tiếp: Cách cứu như thế nào, lấy tiền đâu, ai được ai mất?
    Anh nói: Nhà nước nên hạ lãi xuất ngân hàng xuống dưới 10%, Tiếp tục cho vay mua BĐS, hoặc lấy tiền ngân sách mà mua lại là tốt nhất, ngoài ra có thể huy động kiều hối v.v.
    Theo tôi thì như vậy chỉ có hiệu quả tức thời, sau một thời gian ngắn mọi việc sẽ lại như cũ, lạm pháp tăng lên hơn nữa, giá cả tăng vọt, nợ khó đòi cũng vậy, xã hội sẽ bất an, mâu thuẫn chồng chất, nó sẽ phá sản như VINASHIN ấy vậy. Mặt khác xây thêm một lũ nhà mà chẳng ai có tiền mua thì xây làm gì, đây sẽ là một mặt hàng không được XH chấp nhận.
    Anh nói: Vấn đề ở đây không phải là cứu BĐS, mà là cứu các chủ BĐS, những người đó là ai? Đó là những người có tiền, có quyền hoặc có cả hai thứ cùng một lúc. Vì chỉ có họ mới nhận được giấy phép đầu tư các dự án ( tất nhiên là phải đút lót tới 10% tổng giá trị). Bây giờ do bong bóng bị vỡ, họ sắp phá sản, do đó họ vận động Nhà nước lấy tiền Chùa (dân) ra cứu họ. Rất có thể nhà nước sẽ làm như vậy, vì có rất nhiều người trong Nhà nước dính vào các vụ BĐS.
    Theo tôi: Cứu BĐS là không công bằng, vì trong lúc nhiều ngành sản xuất thiết thực khác không vay được vốn, sản xuất đình trệ, nạn thất nghiệp tăng vọt, đời sống dân chúng rất là khó khăn, một số người lại muốn đem tiền không phải của họ ra để trục lợi. Công bằng mà nói, họ đã dám đánh bạc với BĐS, vì lòng tham, thì bây giờ họ hãy dũng cảm nhận thất bại, như thế mới công bằng, như thế là tốt cho XH. Họ đã dám chơi ngông thì cũng giáng mà chịu. Trong lúc nhiều bà mẹ Việt Nam anh hùng lo ăn từng bữa, biết bao em thơ đói sữa từng giờ, bao người chỉ dám ăn nửa gói mì tôm mỗi bữa và còn muôn vàn người dân lầm than đói khổ. Vậy mà còn có những người trong bộ máy nhà nước mở mồm đòi đem hàng trăm ngàn tỷ ra cứu BĐS. Nếu họ muốn, họ có thể dùng tiền riêng của họ ra mà cứu các chủ BĐS. Theo tính toán sơ bộ của tôi, nước ta có khoảng 100.000 cán bộ lãnh đạo các cấp từ huyện trở lên. Trung bình tiền kiếm được của họ mỗi người ít cũng phải có vài tỷ. Chỉ cần mỗi người bỏ ra 1 tỷ là có 100.000 tỷ đồng ( cũng chỉ tương đương số tiền mà VINASHIN đốt đi mà thôi) để cứu BĐS. Số tiền này đủ mua 75.000 căn hộ, mỗi căn hộ 60m2, giá 20 triệu đồng/m2 trên thị trường, tức là gấp rưỡi số căn họ đang ế.Có một việc dễ như vậy thôi mà không nghĩ ra,các cán bộ đó đều là Đảng viên, nếu Đảng chủ trương chắc họ phải nghe.
    Ngoài ra, Mahadma Gandhi đã từng nói" sự sống bắt đầu từ cái chết", cứ từ đó mà suy thì sự chết của các nhà đầu cơ BĐS này, sẽ khởi đầu cho một cuộc sống lành mạnh trong lĩnh vực BĐS. Chúng ta phải nhận thức rằng: không có sự hy sinh nào là vô ích. Vậy không nên mua BĐS, vào lúc này, hãy đợi cho các chủ BĐS phá sản hãy mua, lúc đó giá mới là rẻ nhất.

    Tôi là một người dân quèn nên hoàn toàn đồng ý với ý kiến này. CP chỉ làm những điều có lợi cho đại gia bằng tiền thuế của dân!

    Thăng Long viết:
    Không biết Chính phủ (CP) Việt Nam có nghe theo lời khuyên (hay là phản biện) của GS Đặng Hùng Võ không? Đại ý theo ông Võ, CP không nên lấy tiền thuế của dân để "cứu" thì trường bất động sản (BĐS), vì cho đến nay các đại gia BĐS vẫn chưa lỗ (nếu tính theo quá trình đầu tư, vì từ mấy năm trước họ quá lãi!). Cần để giá BĐS giảm hơn nữa, về giá trị thực để người dân có điều kiện mua nhà để ở. CP không nên tung tiền can thiệp thị trường BĐS để cứu các nhà tư bản (trong và ngoài nước) đang bóc lột dân ta. Cần để giá BĐS giảm hơn nữa…

    Mấy ý kiến của ông Võ thật chí lý.

    Không biết Chính phủ (CP) Việt Nam có nghe theo lời khuyên (hay là phản biện) của GS Đặng Hùng Võ không? Đại ý theo ông Võ, CP không nên lấy tiền thuế của dân để "cứu" thì trường bất động sản (BĐS), vì cho đến nay các đại gia BĐS vẫn chưa lỗ (nếu tính theo quá trình đầu tư, vì từ mấy năm trước họ quá lãi!). Cần để giá BĐS giảm hơn nữa, về giá trị thực để người dân có điều kiện mua nhà để ở. CP không nên tung tiền can thiệp thị trường BĐS để cứu các nhà tư bản (trong và ngoài nước) đang bóc lột dân ta. Cần để giá BĐS giảm hơn nữa…

    Mấy ý kiến của ông Võ thật chí lý.