Bất động sản ồ ạt giảm "sốc", quả bóng sắp vỡ?

  • Bởi Admin
    25/05/2011
    3 phản hồi

    Xem quảng cáo trên truyền hình và báo chí thời gian gần đây, có thể thấy các dự án chung cư cao cấp và tầm trung từ Bắc vào Nam chào bán ồ ạt với giá sốc, thậm chí giảm giá đến gần tỷ đồng/căn, kèm cả chương trình khuyến mại lớn. Đại gia được xem là lớn nhất trong giới bất động sản vừa chính thức bỏ phần chênh CPI với các nhà đầu tư ở cả 2 khu đô thị. Điều này đặt ra câu hỏi, phải chăng nguồn cung đang vượt cầu quá nhiều? Chủ đầu tư đang “đói” vốn? Hay “bong bóng bất động sản” sắp vỡ?

    Kì I: Ế nặng

    Hàng loạt các dự án chung cư trên cả nước giảm giá từ 3 – 4 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi đã giảm đến 9 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đa số là các dự án cao cấp, còn những dự án nhà thu nhập thấp cho người nghèo thì vẫn đứng giá.

    Ồ ạt chào bán giá giảm sốc

    Cách đây khoảng 3 năm, để tìm mua được 1 căn nhà, nhiều người phải chạy toát mồ hôi, thậm chí bỏ không ít tiền “đi đêm” cho các cò nhà đất mới tìm được một nơi thích hợp. Cũng chính vì thế, hàng loạt các dự án, từ biệt thự cao cấp, đến chung cư cao cấp, chung cư bình dân,…mọc lên như “nấm” ở nhiều thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội.

    Sự phát triển mau lẹ này đã tạo cho thị trường bất động sản một nguồn cung khá dồi dào. 3 năm trở lại đây, hàng loạt các dự án đã được chào bán công khai và người mua không phải mất công qua nhiều “cò” nhà đất để tìm mua sản phẩm nữa.


    Nhiều dự án bất động sản cao cấp đang giảm giá mạnh.

    Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường bất động sản dường như đã có dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt, khi hàng loạt các dự án bất động sản cao cấp đang giảm giá. Điển hình như dự án Geleximco (Đại lộ Thăng Long, Hà Nội), khu A, B, C, D đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m2, giá mỗi m2 liền kề hiện chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m2, giá khu A giá 55-60 triệu đồng/m2…

    Hay dự án đình đám Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội), giảm “sốt” gần 2-3 triệu đồng/m2, hiện giá m2 biệt thự Thanh Hà 25-27 triệu đồng/m2, giá liền kề khoảng 35-37 triệu đồng/m2.

    Tại Hà Nội, các dự án tại quận Long Biên, Gia Lâm cũng đứng giá trong đó giá đất nền khu đô thị mới Việt Hưng trong đó nhà đã hoàn thiện xong phần xây thô 58-60 triệu đồng/m2. Đất biệt thự thuộc khu đất đấu giá Trâu Quỳ hiện xấp xỉ 30 triệu đồng/m2….

    Có thể kể tên rất nhiều dự án giảm giá như khu biệt thự rừng cọ của Ecopark, dự án Times City, FLC Landmark Tower, Dự án Mulberry Lane,… Các dự án này được chào bán rộng rãi với mức chiết khấu khá cao từ 5% tới 10%.

    Tại TP. HCM, giá của các dự án cũng giảm với mức cực “sốc”. Căn hộ cao cấp Long Phụng Residence, nằm ngay mặt tiền đường số 1, khu Tên Lửa - Bình Tân (TP.HCM) được chào bán với mức giá rất hấp dẫn 16.350đ /m2 ( được ưu đãi 8%),thấp hơn so với chủ đầu tư 300tr- 500tr/1căn.

    Tuy nhiên, đây chỉ là mức giao bán trên mạng. Liên hệ với anh Long, người của công ty bất động sản Phú An Gia, mức chào bán của căn hộ trên còn rẻ hơn rất nhiều. Theo đó, mỗi căn hộ có diện tích 75 m2 (2 phòng ngủ) được giảm giá tới 350 triệu đồng, còn căn hộ diện tích 105 m2 (3 phòng ngủ) được giảm tới 650 triệu đồng. Tức là cao hơn mức rao bán trên mạng 150 triệu đồng.

    Đây cũng chưa phải mức giá giảm cuối cùng của chủ đầu tư. Theo anh Long, mặc dù đây đã là mức giảm tối đa rồi, chủ đầu tư không có lãi rồi, nhưng vì đang “ế” nên nếu khách hàng muốn mua, chủ đầu tư vẫn có thể thương lượng giảm tiếp.

    Lý giải mức giảm lớn này, anh Long cho biết, vì công ty đang thực hiện nhiều dự án bất động sản khác, rất cần tiền để sớm hoàn thành, do đó mới chấp nhận giảm giá mạnh như vậy để có vốn đầu tư.

    Tuy nhiên, dù siêu giảm giá, nhưng đến nay, anh cũng chỉ mới bán được 2 căn trong tổng số 6 căn rao bán. “Hàng bán chậm quá, nên chúng tôi mới phải giảm mức giá đó. Chứ bán như thế thì chỉ thu hồi được vốn là may lắm rồi”, anh Long nói.

    Để hút khách hơn, anh Long còn khẳng định, dù được giảm giá nhưng giá ghi trên hợp đồng vẫn là giá gốc với chủ đầu tư. Tức là nếu chủ đầu tư bán đi chỉ cần đúng với giá trên hợp đồng, đã lãi 650 triệu đồng.

    Hạ giá vẫn ít người mua

    Thị trường bất động sản đang “ế”, đó là nhận định chung của nhiều sàn giao dịch bất động sản. Ông Trần Xuân Lượng, Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Hàng không Thăng Long cho biết, thực trạng hiện nay là mặc dù giá đất rẻ, hợp túi tiền, hạ giá lớn nhưng vẫn không có ai mua.

    “Một số nơi như Lương Sơn, Sóc Sơn ở Hà Nội, giá đất chỉ còn 2 – 3 triệu đồng/m2. Với khoảng 2 tỷ đồng là đã có thể sở hữu 1000m2 đất. Cơ sở hạ tầng, đường xá đi sang Sóc Sơn thậm chí còn gần hơn đi từ quận nọ sang quận kia, nhưng thực tế thì đất vẫn cứ ế ẩm”, ông Lượng nhấn mạnh.

    Cũng theo ông Lượng, mặc dù giao dịch tại sàn vẫn lớn, nhưng đa số khách hàng chỉ hỏi thông tin, còn các giao dịch thành công thì rất ít, chỉ khoảng 10%.

    Đây cũng là con số được nhiều nhân viên tư vấn tại nhiều sàn thừa nhận. Anh Công, nhân viên tư vấn của một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội cho biết, 2 tháng trở lại đây, lượng khách giao dịch thành công chỉ 5 – 10%.

    Ông Trần Nguyễn Huy, trưởng phòng Kinh doanh Cty Địa ốc Đất Xanh cũng cho biết, trong tháng 2, chỉ có 35 căn hộ Star City và 4 căn hộ tại dự án Royal City giao dịch thành công. “Số lượng này có thể coi là lớn tại thời điểm này, khi có nhiều sàn bán không được”, ông Huy nói.

    Đói vốn

    Giải thích cho động thái giảm giá hàng loạt này, ông Nguyễn Đình Toản, phó phòng kinh doanh công ty BĐS AZ, cho biết hiện nay nguồn vốn BĐS bị siết rất chặt. Bên cạnh đó, quy định giảm tỷ lệ nợ phi sản xuất (trong đó có BĐS) xuống còn 22% khiến nguồn vốn BĐS này càng teo tóp hơn.

    Nhà đầu tư thứ cấp không thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng, hoặc nếu có thì lãi suất rất cao khoảng 26%. Điều đó khiến cho cầu về BĐS giảm mạnh trong khi nguồn cung không ngừng gia tăng.

    Để cạnh tranh, các chủ đầu tư buộc phải giảm giá mới mong thu hút được khách hàng tìm đến dự án của mình. Bên cạnh yếu tố cạnh tranh, một số chủ đầu tư cũng cần “đẩy hàng” vì thiếu vốn.

    Theo ông Công, phó giám đốc sàn giao dịch BĐS Lanmak, nhiều chủ đầu tư hiện nay đang hoặc sắp khởi công dự án nên cần lượng vốn rất lớn. Cũng giống như các nhà đầu tư, chủ đầu tư rất khó tiếp cận vốn ngân hàng nên họ không còn cách nào khác phải giảm giá.

    Tuy nhiên, ông Công cho biết, những tháng sau Tết, cũng giống như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS khá ảm đạm, không có nhiều giao dịch thành công mặc dù rất nhiều dự án bung hàng với mức giá giảm chưa từng có.

    Nhưng thậm chí có tiền, nhà đầu tư vẫn rất e dè với thị trường. Ông Công cho biết nhiều khách hàng quen của Lanmark hiện vẫn đang có nguồn vốn rất lớn có thể tung vào thị trường bất cứ lúc nào. Nhưng các khách hàng đó vẫn giữ tiền với hy vọng giá nhà đất tiếp tục giảm. Không chỉ có vậy, nhà đầu tư đang ngày càng kén dự án hơn.

    Phó tổng giám đốc một công ty phát triển đô thị nhận xét hiện nay nhà đầu tư kén những dự án tốt, thuận tiện đi lại và có thể ở ngay. Những dự án như Ecopark, Times City,… đang trong quá trình xây dựng nên không được nhà đầu tư đánh giá cao.

    Một nguyên nhân quan trọng khác khiến cầu BĐS giảm mạnh chính là việc trong thời gian qua, khá nhiều dự án bị đẩy lên quá giá trị thực. Ông Công nhận định giá trị ảo của BĐS đã khiến nhà đầu tư e dè và thị trường thiếu những đợt sóng nếu không muốn nói hoàn toàn lặng sóng. Không có sóng, nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận kỳ vọng nên họ không sẵn sàng tham gia thị trường.

    Chủ đề: Kinh tế

    Hãy chia sẻ suy nghĩ của bạn

    3 phản hồi

    Admin viết:

    Kinh doanh bất động sản: Khi doanh thu chính là... giữ xe

    Đúng đấy.

    Chuyện nhỏ :
    Cái chung cư tôi ở thuộc loại cũ. Gia đình giữ xe cho chung cư, sau 10 năm có tiền mua nhà mới

    Không phải riêng giữ xe mà bất cứ nghề nào, nếu bạn có thật đông khách (trên 50 khách/ngày), cho dù hốt bạc cắc 4000-10000 VND / 1 lần, bạn vẫn mau giàu.
    Gia đình bán bánh mì thịt khu tôi là ví dụ : hai vợ chồng + đứa con đẩy xe bán bánh mì thịt ra chợ bán, bây giờ họ mua hai nhà cũ cạnh nhau, phá đi xây nhà mới hoành tráng. Phải công nhận bánh mì kẹp thịt, giò, chả, ba tê, của họ ngon và thơm. Xếp hàng vòng trong vòng ngoài buổi sáng 6-9g và buổi tối 5-7g. Không hiểu họ khai thuế thu nhập ra sao ?

    Chuyện lớn :
    Kinh doanh bất động sản mà chỉ có thu nhập chính là giữ xe thì thê thảm thật

    Kinh doanh bất động sản: Khi doanh thu chính là... giữ xe

    Thị trường đóng băng dài hạn khiến áp lực ngày một tăng đối với doanh nghiệp bất động sản. Sản phẩm căn hộ dù hạ giá vẫn khó bán. Thậm chí nguồn doanh thu chính trong quý 4 của một doanh nghiệp là từ tiền giữ xe!

    Thị trường đóng băng dài hạn khiến cho áp lực ngày một tăng đối với các doanh nghiệp bất động sản.


    Doanh thu chính của công ty Phát Đạt là dịch vụ thu giữ xe từ Toà nhà phức hợp căn hộ – văn phòng – trung tâm thương mại Everich 1.

    Mới đây, do quá khó khăn trong việc bán sản phẩm, công ty Phát Đạt đã điều chỉnh giảm lợi nhuận trước thuế (LNTT) từ con số 360 tỉ đồng xuống chỉ còn 8 tỉ đồng. Trong khi đó, nếu nhìn lại kết quả kinh doanh quý 3/2011, doanh thu của công ty này chỉ đạt hơn 1 tỉ đồng, một con số khá sốc so với quy mô vốn điều lệ 1.302 tỉ đồng của doanh nghiệp này. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh thu này đã sụt giảm tới 99%, và điều đáng phải suy nghĩ hơn là doanh thu 1 tỉ đồng đó lại đến từ hai nguồn phụ đó chính là tiền giữ xe tại dự án The Everich 1 và tiền cho thuê một căn nhà ở đường Nguyễn Trãi.

    Có lẽ chưa bao giờ người giữ xe ở khu căn hộ này lại nghĩ được rằng mình lại đóng một vai trò quan trọng đến như vậy trong đời sống kinh doanh của một đại gia bất động sản. Những nhà đầu tư vào cổ phiếu của công ty này, có thể nói ai cũng biết tình hình bán hàng cuối năm của công ty vẫn chưa thể có gì khả quan. Có lẽ trong quý 4 này nguồn doanh thu chính được ghi nhận của công ty này vẫn là từ tiền giữ xe.

    Đô mi nô giảm giá

    Trong khi đó, hàng loạt các doanh nghiệp do đứng trước áp lực thu hồi vốn nên đã bung sản phẩm ra bán hàng loạt với hy vọng có thể gỡ gạc lại được một chút vốn.

    Tuy nhiên, mọi thứ vẫn không thể khá hơn. Công ty địa ốc Anh Tuấn mới đây công bố mở bán dự án đất nền Anh Tuấn Garden (huyện Nhà Bè) với mức giá là 6,5 triệu đồng/m2. Cần biết rằng chỉ mới đây, cũng chính dự án này được công bố bán với giá công bố 8,2 triệu đồng/m2, nhưng không có khách mua. Nay sau nhiều lần giảm giá, vẫn không thu hút được sự quan tâm của khách hàng.

    Hay như tại dự án căn hộ Thảo Loan Plaza (huyện Bình Chánh) do công ty Nam Việt làm chủ đầu tư, mới đây được công bố giá bán là 16 triệu đồng/m2 giảm đi khá nhiều so với mức giá 24 triệu đồng/m2 mà chủ đầu tư công bố cách đó không lâu. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại chỉ bán một số sản phẩm với mức giảm này kèm với đó là điều kiện khách hàng phải thanh toán ngay 98% tổng số tiền. Do đó, giới đầu tư cũng lắc đầu vì kiếm đâu ra tiền và không dại gì chôn vốn nhiều như vậy.

    “Dường như thị trường không cho chúng tôi một tia hy vọng nào. Không có một cơ hội chào bán căn hộ trong khi đó sau lưng là biết bao gánh nặng. Người mua chờ đợi, doanh nghiệp gặp khó lại muốn bán sản phẩm bằng mọi giá, nên đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, giảm giá… Điều này chỉ càng làm cho thị trường thêm sa lầy”, ông Dương Chí Thiện, tổng giám đốc Neoland tâm sự.

    Thị trường bế tắc

    Càng về cuối năm, có không ít những lo ngại rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ lâm vào cảnh điêu đứng khi mà những khoản lãi vay đang ngày càng phình ra với việc lãi suất luôn đứng ở mức cao trong thời gian qua. Theo một chuyên gia tài chính thì: “Sẽ không có gì là quá đáng khi dùng từ là sẽ rất thê thảm”.

    Thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm là câu chuyện không còn phải bàn cãi. Doanh thu không có, trong khi chi phí hoạt động và lãi vay vẫn đang tiếp tục làm tê liệt doanh nghiệp. Và quan trọng hơn cả là lấy đâu ra dòng tiền để trả lại vốn gốc, khi chính các ngân hàng cũng đang chịu sức ép từ ngân hàng Nhà nước bắt buộc phải giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất. Đơn cử như với trường hợp công ty Phát Đạt, đang có khoản nợ vay dài hạn lên tới 2.272 tỉ đồng với mức lãi suất từ 14,5 – 24%. Với mức lãi suất như vậy thì liệu công ty này sẽ sống ra sao nếu chỉ là dựa vào doanh thu từ tiền giữ xe hay cho thuê nhà?

    Theo Bảo Chương
    SGTT

    Bđs giảm giá vì quy định giảm tỷ lệ vay cho Bđs xuống còn 22%. Liệu sau một thời gian nữa, quy định này còn hiệu lực không? Nếu còn thì chắc giá nhà đất sẽ giảm vì chủ đầu tư khát vốn. Chỉ sợ các chủ đầu tư liên minh lại để làm thay đổi quy định này...