Vũ Hùng - Bất động sản tăng giá làm chúng ta nghèo đi

  • Bởi Admin
    18/05/2010
    3 phản hồi

    Vũ Hùng

    Rất cảm ơn báo VnExpress đã cho đăng bài viết và những phản hồi về vấn đề nóng hổi này. Mời độc giả Dân Luận cùng tham gia bàn luận với độc giả VnExpress...

    Số tiền của một quốc gia, về mặt nào đó là có hạn định.

    Bất động sản thì luôn nằm im. Miếng đất của nhà anh Nguyễn Tuấn Việt là 50 mét vuông, thì vẫn là 50 mét vuông, đủ xây một cái nhà 4 tầng. Ngôi nhà này càng tăng giá bao nhiêu, thì số tiền nằm im trong căn nhà của anh tăng lên bấy nhiêu.

    Và số tiền còn lại để làm việc khác bớt đi bấy nhiêu: Thiếu tiền xây trường học, mua thuốc phòng bệnh...

    Tăng giá bất động sản MỘT CÁCH BẤT HỢP LÝ như hiện nay, thì sao?

    Những người giàu có tiền để đầu cơ, thì giầu lên. Nhưng họ không tạo ra giá trị gia tăng nào cho xã hội cả. Họ mua một miếng đất 50 mét , đi uống cafe, cầu nguyện cho đất tăng giá và bán đi, vẫn là 50 mét, không tạo ra giá trị nào trong đó.

    Người nghèo không có tiền mua nhà thì thiếu chỗ ở để làm việc. Người nghèo lại là người làm việc trực tiếp, tạo ra sản phẩm.

    Doanh nghiệp muốn có tiền để phát triển sản phẩm khác của mình cũng không huy động được (một số lượng lớn tiền đã nằm im trong các mét vuông đất).

    Và thế là cơ bản là chúng ta nghèo đi, bất ổn đi.

    Bất kể ai mua cái gì vào mà không tác động, tạo thêm cho nó một giá trị trước khi bán đi thì là đầu cơ.

    Không quá đáng, nhưng đầu cơ và trục lợi thì rất giống nhau, là không tạo ra lợi ích, nhưng lại được hưởng lợi nhuận. Anh Nguyễn Tuấn Việt có nghĩ thế không ?

    Cần có sự tăng giá bất động sản dưới sự điều hành tốt hơn nữa.

    Tôi nghĩ, chúng ta cần có chính quyền để làm việc điều hành này, chứ không phải cần chính quyền để tạo ra các đặc quyền cho một nhóm nhỏ nào đó. Tuy nhiên, tôi cố gắng tin rằng, chính quyền đang nỗ lực để điều hành.

    (Vũ Hùng)

    Đầu cơ tăng giá BĐS là dã man và bất công nhất

    Theo tôi nghĩ, trong lĩnh vực kinh doanh cũng như kinh doanh thuốc chữa bệnh, y tế, giáo dục thì đầu cơ tăng giá BĐS là dã man và bất công nhất, bởi người đầu cơ sẽ thu mua, chiếm chỗ hết mọi cơ hội mua BĐS của người có nhu cầu sử dụng thật sự, sau đó bán lại cho họ để hưởng siêu lợi nhuận, và gần đây mới phải nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ một cách ví dụ.

    Người thu nhấp thấp và trung bình cứ ki cóp tiết kiệm được một thì giá BĐS lại tăng hai, bởi nguồn cung còn hạn chế chưa cân bằng với nhu cầu hiện tại.

    Việc đầu cơ BĐS như hiện nay cũng sẽ dẫn tới khủng hoảng chỉ trong một hai năm tới bởi tính bất hợp lý của nó, tương tự như đầu cơ chứng khoán và vàng....thị trường sẽ tự điều tiết, cũng như mức độ hoàn thiện của chính sách và mục tiêu vĩ mô, vì vậy lúc này nếu những người đầu cơ tỉnh táo rút vốn ra khỏi phân khúc nhà giá rẻ và bình dân thì còn chốt lời được, nếu chậm chân thì sẽ lại vỡ nợ như chứng khoán hoặc vàng. Đồng thời nên chuyển mục tiêu đầu tư vào phân khúc nhà cho người có thu nhập cao và nhà biệt thự.....

    Trong lúc này nhà nước chưa quản lý chặt một phần là muốn thu hút, huy động vốn nhàn rỗi của dân đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở, trong một vài năm nữa tự cung cầu thị trường sẽ làm giá bán nhà giảm xuống và duy trì ở mức hợp lý phù hợp với khả năng thanh toán của người lao động phổ thông đối với phân khúc nhà giá rẻ cho người lao động phổ thông. Đối với phân khúc nhà cao cấp sẽ luôn ổn định và tăng đều theo sự phát triển của nền kinh tế.

    Quy luật thông thường của kinh tế là như vậy.

    Người nghèo mua nhà theo túi tiền của họ, còn nhà giàu sẽ mua nhà theo nhu cầu của họ và cả sự khẳng định vị trí đẳng cấp, cá nhân đầu cơ BĐS nên chú ý đặc điểm này.

    Cảm ơn tác giả Vũ Hùng rất nhiều vì bài viết rất hay và có giá trị.

    (Nguyễn Minh)

    Cùng luồng suy nghĩ

    Tôi không phải là người kinh doanh nhưng tôi cũng đồng ý với suy nghĩ của tác giả bài viết này.

    Cách đây 5-6 năm gì đó, tôi đã bị một số người chê cười và phản đối kịch liệt vì đã có ý kiến tương tự khi nhận định rằng: cách các nhà đầu tư Việt Nam tham gia thị trường nhà đất và sau đó là thị trường chứng khoán chẳng giúp gì để cho xã hội bớt (chứ chưa nói là thoát) nghèo, cách đầu tư này đơn thuần là luân chuyển tiền từ túi người này sang túi người khác chứ không nhằm vào việc đầu tư đề sản xuất hàng hoá (nghĩa là đầu tư vào công ty có tiềm năng phát triển ra sản phẩm có giá trị cho xã hội). Số tiền thu được theo cách trên họ chuyển thành dạng sản phẩm ứ đọng như rất nhiều nhà cửa và bất động sản ít người được sử dụng hoặc, tiền gửi ra nước ngoài (điều này còn tồi tệ hơn).

    Còn ở các nước phát triển, việc đầu tư kinh doanh hoặc thị trường chứng khoán, nhà đầu tư lựa chọn các công ty có tiềm năng lớn phát triển hàng hoá cho xã hội sử dụng, rất ít khi nguồn tài chính này thoát ra khỏi thị trường bên ngoài nước họ.

    Tóm lại cách đầu tư làm giàu như trên chắc chắn mang lại lợi nhuận (thường khổng lồ) cho cá nhân chứ rất ít mang lại lợi ích cho cộng đồng và xã hội

    (Khuất Đăng Long)

    Bong bóng có thể nổ bất cứ lúc nào

    Giá đất cao ngất ngưởng như hiện nay cản trở tốc độ tăng trưởng kinh tế, hầu hết các doanh nghiệp mới phải chôn một cục vốn quá lớn vào mặt bằng sản xuất. Đến một lúc nào đó, không còn người dám đầu tư và đầu cơ nữa thì đó là đỉnh của giá. bong bóng giá bắt đầu vỡ, người mua cuối cùng chỉ còn nước tự sát.

    Bong bóng tại Trung Quốc bắt đầu vỡ rồi, mặc dù giá đất của họ chỉ bằng nửa của Việt Nam. Tôi dự đoán bong bóng ở Việt Nam sẽ vỡ vào quý 3 năm 2010.

    (Phan Văn Cường)

    Bất động sản tăng giá lợi hay hại

    Thưa tòa soạn, thưa các bạn,

    Mặt tốt của giá đất tăng: Về mặt lý thuyết mà nói, thì một nền kinh tế hiệu quả là nơi mà nguồn lực hữu hạn được phân bổ đến nơi hiệu quả nhất, để từ đó được sử dụng để sinh ra của cải lớn nhất cho xã hội. Kinh tế thị trường điều tiết việc phân bổ qua giá cả (bàn tay vô hình) còn kinh tế kế hoạch điều tiết qua kế hoạch hành chính của nhà nước. Vì vây giá cả tăng là có tác dụng tốt theo nghĩa bàn tay vô hình đó.

    Chỉ những người trả giá cao thì mới chịu áp lực phải sử dụng nguồn lực một cách hiệu quả, nếu không hiệu quả, thì họ sẽ không tạo ra được lợi nhuận, kết cục rồi sẽ phải phá sản, đóng cửa để chuyển nguồn lực sang người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn.

    Giá đất cũng vậy, kinh tế phát triển, giá đất tăng là đúng. Tuy nhiên có nhiều DN hiện chiếm dụng đất lớn, vị trí đẹp, chính vì được thuê với giá rẻ từ vài chục năm, nên họ mới sử dụng kém hiệu quả hoặc bỏ không mà chẳng sao cả, cũng là một phần do quy luật thị trường trên. Nếu họ phải trả giá cao, họ sẽ buộc phải làm khác. Mặt trái Quy luật giá cả, bàn tay vô hình trên của kinh tê thị trường có mặt trái của nó.

    Một nền kinh tế, một ngành bị lũng đoạn hoặc "không hoàn hảo" sẽ tạo ra các vấn đề như độc quyền, lúc đó giá cả sẽ không phản ánh cung cầu thị trường. Khi đó phần đông công chúng sẽ phải trả giá cho 1 nhóm ngưòi hưởng lợi, không tạo ra được lợi ích xã hội lớn nhất. Đó chính là một trong các thất bại của kinh tế thị trường, vì vậy hiện nay không có nước nào kinh tế thị trường tự do hoàn toàn, luôn có một mức độ can thiệp của nhà nước, nhiều hay ít tùy từng hoàn cảnh, tùy từng nước.

    Hoạt động thương mại, buôn bán, mặt tốt của nó là làm tăng khả năng lưu thông, thanh khoản của hàng hóa, sẽ giúp hàng hóa đến được nơi nó có nhu cầu cao nhất. Hoạt động này tạo giá trị là ở chỗ đó. Tuy nhiên nếu không quản lý nó thành đầu cơ, bóp méo giá cả hàng hóa, làm sai lệch cung cầu thì lại gây hại.

    Giá đất của Việt nam, ai cũng thấy quá cao, ai cũng thấy vô lý, vượt khỏi khả năng của số đông nhân dân. Đầu cơ đất đai rầm rộ, tạo ra cầu ảo, nhiều khu đất giá cao, nhưng không có ai ở. Tiền vốn đổ vào BĐS nhiều, bong bóng ngày càng căng, khi nổ thì hệ lụy cả nền kinh tế.

    Thị trường BĐS liên hệ mạnh với thị trường tài chính, Trung quốc, Mỹ cũng như vậy. Khi tiền trong nền kinh tế nhiều, chi phí vốn (lãi suất) thấp, tiền sẽ không chảy nhiều vào các hoạt động có ích mà phần lớn chảy vào hoạt động đầu cơ, tạo bong bóng tài sản. Mỹ và Trung quốc trong nhiều năm qua - theo các phân tích - là rơi vào trường hợp này. Đó cũng là mặt trái của chính sách can thiệp hành chính (giữ lãi suất thấp mà không để thị trường điều tiết), nhưng khó tránh khỏi vì nếu để thị trường tự do điều tiết lãi suất, thì "bàn tay vô hình" của kinh tế thị trường cũng có vấn đề của nó.

    Theo tôi nghĩ, giá nhà đất ở nước ta chưa giảm được, việc này khó, các nước như TQ, Mỹ cũng vậy, họ cũng không muốn giá nhà đất cao, nhưng quản lý thị trường này rất khó. Nói vậy cũng không phải tôi hoàn toàn thông cảm với chính phủ, còn nhiều điều vô lý trong chính sách quản lý đất đai, như chính sách thuế chẳng hạn (GS Đặng Hùng Võ nói nhiều về việc này), có thể làm ngay được nhưng vẫn chưa thấy làm.

    (Nguyen)

    Chủ đề: Kinh tế

    Hãy chia sẻ suy nghĩ của bạn

    3 phản hồi

    Phản hồi: 

    Tôi nghĩ là chỉ tiền đầu tư vào đất đai mới không tạo ra của cải vật chất. Còn xây dựng nhà cửa thì có tạo ra của cải vật chất cũng như công ăn việc làm cho người dân, giống như chế tạo ô-tô vậy. Vấn đề nghiêm trọng ở đây là giá bất động sản quá cao, quá bất hợp lí.

    Một hệ lụy rõ ràng của giá BDS cao ngất ngưởng là tiền đền bù giải phóng mặt bằng chiếm tỷ lệ quá cao trong các dự án cơ sở hạ tầng. Hậu quả là với cùng lượng vốn chúng ta chỉ làm được rất ít cho cơ sở hạ tầng, mà chính cơ sở hạ tầng là nền tảng cho nền kinh tế phát triển.

    Hơn nữa, tiền đền bù quá lớn lại tạo nên bất công khi một số người chỉ vì nằm trong vùng quy hoạch mà trở nên giàu bất bình thường. Như vậy giá BDS quá cao tạo nên nghịch cảnh là lấy của người nghèo chia cho người giàu.

    Phản hồi: 

    Bất động sản là nguồn thu chính của các quan chức và là bổng lộc để chính phủ mua sự mẫn cán và trung thành của viên chức Nhà nước. Do vậy thị trưởng BDDS ở VN nó được hình thành và phát triển không theo quy luật cung-cầu thường có của thị trường, do vậy sẽ vô ích nếu áp dụng các khoa học quản lý kinh tế vào việc điều tiết và quản lý thị trường BDDS ở VN.

    ví dụ thị trường nhà đất của Hà nội, TP HCM tăng không phải do nhu cầu và khả năng thanh toán của người HN hoặc HCM cao mà lại do nhu cầu của các quan chức các tỉnh lân cận HN hoặc HCM mua đầu cơ bằng tiền tham nhũng để họ để dành cho con cháu hoặc họ sẽ chuyển về HN sau khi về nghỉ hưu. Do vậy thị trường BDDS của HN không bao giờ có điểm cung cầu cân bằng, nhà xây nhiều nhưng người nghèo HN đích thực làm sao mà có cơ hội có nhà đàng hoàng. Trong khi đó các khu nhà cao tầng hoặc là bị bỏ trống hoặc là được các ông chủ - quan chức ở các địa phương- cho thuê làm văn phòng. Bằng cách này họ vừa đầu cơ được BDS lại vừa có thu nhập cho thuê.

    Các quan chức ở VN hiện nay có rất nhiều tiền nhưng họ không có nghề và doanh nghiệp và chính họ cũng mất lòng tin vào đồng VND nên họ chỉ còn biết dùng tiền vào đầu cơ BDS và tích trữ USD. Do vậy trong quan hệ cung-cầu của thị trường BDS ngoài phần cầu tự nhiên của dân chúng còn bị bổ sung phần 'cầu' không tự nhiên do nhu cầu đầu cơ tích trữ của các quan chức tham nhũng tại HN và các tỉnh phía BẮc.
    Tham nhũng càng nhiều thì nhu cầu không tự nhiên này càng lớn.
    Hiển nhiên là lúc đó người nghèo càng nghèo hơn

    Phản hồi: 

    Là một người dân, tôi rất bất bình với chuyện giá BĐS cao chót vót như hiện nay vượt quá khả năng chi trả của một công chức trung bình quá xa. Một trong những biện pháp hiệu quả nhất để chống đầu cơ BĐS mà các nước đã áp dụng là đánh thuế thật cao với những người đầu cơ có nhiều nhà. Tôi đã theo dõi và mong chờ đạo luật này được đưa ra từ nhiều năm nay nhưng hoàn toàn thất vọng. Chính phủ và quốc hội luôn trì hoãn bằng những lý do không hề rõ ràng và minh bạch hay người ta thường gọi là "củ chuối". Lý do chủ yếu theo tôi là với tình trạng tham nhũng nặng nề như hiện nay, chính những quan chức và người thân của họ vặt được quá nhiều tiền từ nhà nước và là những nhà đầu cơ BĐS chủ yếu. Một thực tế mà giờ ai cũng thừa nhận là quan chức nào cũng có hàng đống cơ ngơi, nhà cửa. Vì vậy họ luôn tìm cách cản trở việc ra đời một đạo luật đánh thuế chống đầu cơ và người dân bình thường chỉ còn cách e cổ ra mà gắng chịu những giá nhà trên trời, không biết bao giờ có thể có được một chỗ yên ổn sinh sống.